29 мая 2018 года в городе Никольское в Ленинградской области произошел разрешенный властями митинг. Митинговали дольщики дома, выстроенного на окраине города по адресу Советский проспект, 194. Дольщиков было две группы: старые дольщики, не по возрасту, а по очередности финансирования строительства этого дома (они же обманутые), и новые — появившиеся позднее и купившие квартиры в этом доме. Заселились новые дольщики, а старые остались ни с чем.
Начало стройки восходит к 1993 году, когда несколько организаций и граждане оплатили покупку квартир в строящемся девятиэтажном доме. Стройка добралась до 8 этажа, когда заказчик – Завод керамических изделий (ЛЗКИ) обанкротился. Недостроенный дом взяла на ответственное хранение с обязанностью организовать достройку районная администрация, глава которой Хабаров подписал с дольщиками об этом договор № 530.
Застройщик, точнее достройщик, нашелся только в 2007 году, ООО «СибСтрой» согласилось довести здание до заселения. Глава администрации района Хабаров подписал с этим ООО (уставной фонд 10000 рублей) договор, которым «СибСтрой» обязывался на свои средства достроить дом и отдать администрации 17,5 % готовых квартир. Как бы для тех, кто финансировал стройку изначально. По крайней мере, так утверждали главы администраций района и города. Цена достройки дома – 150 миллионов рублей.
Когда старые дольщики обращались к главе районной администрации — сначала к Хабарову, после него к Дернову, с вопросом — как и когда будут предоставлены оплаченные квартиры, им объясняли, что существует действующий договор № 530, по которому после того, как дом будет сдан, 17,5% общей площади дома будут переданы администрации, которая, в свою очередь, раздаст квартиры старым дольщикам.
Достройка или строительство?
22 марта 2010 года подписан договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома.
О тех, кто вложился в стройку изначально и кому фактически принадлежали 8 выстроенных уже этажей, в договоре не упоминалось.
И по документам выходило так, что предоставлен участок для строительства дома, причем на этом же участке находится недостроенный дом. Кем недостроенный, с какого года стройка и кто его стройку финансировал, в договоре не указано.
Потом были оформлены документы на право собственности на дом, «строящийся» «за счет собственных средств» застройщика.
В выписке Росреестра указано: 06.09.2011 ООО «СибСтрой» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 71%, правообладатель – ООО «СибСтрой», вид права — собственность, обременение права не зарегистрировано, договоров участия в долевом строительстве нет.
Когда дело дошло до дела, по всем документам, подписанным главой администрации района, выходило, что ООО «СибСтрой» построило совершенно новый дом, с новыми дольщиками. Собственные средства у ООО «СибСтрой» с уставным фондом в 10000 рублей образовались от продажи будущих квартир новым дольщикам и из заемных средств в размере 5 миллионов рублей у организации «Петербурггазмонтаж».
В документах, которые ООО «СибСтрой» выправило с помощью администрации района к моменту окончания строительства, не упоминается о том, как и на чьи деньги возводились первые 8 этажей этого 10-ти этажного дома. Восьмиэтажного недостроенного дома (который присвоило ООО «СибСтрой»), принадлежавшего совсем иным лицам, как бы уже и не было вовсе, о нем надлежало всем забыть.
Но об этом помнили заинтересованные лица.
И о договоре № 530, и про 17,5 % общей площади, которые для них должна получить районная администрация, тоже не забыли. Первоначальные инвесторы, чем дальше, тем больше получали подтверждений тому, что их обманывают. О многолетней проблеме знали в прокуратурах — городской, районной, областной и Генеральной, в отделениях МВД, в Следственном комитете.
В эти органы был подан ряд заявлений о возможном мошенничестве. Поэтому отмахнуться от проблемы, сделать вид, что договора № 530 от 2004 года не существует, не получалось.
Дом наконец достроили. 17,5 % общей площади дома – это 13 квартир, общей площадью 963, 8 кв.м, кадастровой стоимостью почти 20 миллионов рублей.
Администрация района собиралась безвозмездно получить квартиры от ООО «СибСтрой», чтобы, как утверждалось, раздать первоначальным инвесторам. И даже уже заключили договор о передаче этих квартир. Да вот незадача — к ООО «СибСтрой» пристал давнишний кредитор ООО «Петербурггазмонтаж» и потребовал отдать 5 миллионов рублей.
У организации, получившей несколько сот миллионов от новых дольщиков за проданные в этом доме квартиры, 5 миллионов рублей для погашения долга не нашлось. Кредитор «Петербурггазмонтаж» подал заявление в арбитражный суд о признании ООО «СибСтрой» банкротом за неоплаченный долг в размере 5 миллионов рублей. Конкурсный управляющий, назначенный судом, в поисках средств для удовлетворения требований кредитора (5 миллионов рублей) потребовал признать недействительным договор о передаче 13 квартир районной администрации. Квартиры суд арестовал.
Конкурсный управляющий потребовал признать недействительным договора № 530, единственный документ, как-то обозначавший ответственность районной администрации перед инвесторами – старыми дольщиками. Основание: договор в 2004 году не был зарегистрирован в государственном органе.
Кроме этих квартир, других активов, то есть денег, недвижимости, товаров, которые конкурсный управляющий мог бы продать для выплаты 5 миллионов рублей, у ООО «СибСтрой» не оказалось. По закону о банкротстве при невозможности банкрота добровольно выплатить долг, вся арестованная собственность должна быть продана на торгах. Какова будет судьба этих квартир после продажи с аукциона, мы скоро узнаем.
Администрация слабо отбивается в арбитраже, куда прийти ее заставили обманутые дольщики. Их шансы получить свое уменьшаются, так как после продажи квартир, оставшиеся деньги поступят на счета ООО «СибСтрой», а обязательства перед администрацией по договору № 530 исчезнут уже после решения арбитражного суда.
Но какое это имеет отношение к новым дольщикам? Дело в том, что в рамках арбитражного дела о банкротстве ООО «СибСтрой» арестованы не только квартиры, подлежащие передаче по договору № 530 первоначальным инвесторам, но и два десятка квартир новых дольщиков.
Так что есть о чем поговорить на митинге, кстати, вспомним о нем.
Построенный жилой дом делит одну из стен с недостроенной двухэтажной пристройкой, пока без крыши. По проекту эта пристройка является частью всего комплекса. Предполагалось, что здесь будут кафе и телеателье. Оплатил строительство и стал в 2000 году собственником этой части стройки А.В. Зинкевич.
Он также оплатил квартиру в жилой части стройки, то есть является одним из «старых» дольщиков. Достроить свою пристройку, изменив его назначение (кафе и телеателье уже не актуальны) Зинкевич долгое время не мог — администрация, полагаем, противозаконно на протяжении 15 лет не предоставляла в аренду соответствующий земельный участок.
По разным причинам, сначала пытались эту недвижимость «отжать», потом брали измором, как мы считаем. Зинкевич через прокуратуру, МВД, Следственный комитет землю-таки получил. Но тут же обнаружил, что часть его участка, за которую он платит арендную плату, занял ООО «СибСтрой», соорудив детскую площадку и площадку для мусоросборника.
В результате достроить свой объект он не может, так как невозможно поставить строительную технику. И жители построенного дома, те самые новые дольщики, недовольны — рядом с их жильем незавершенная стройка, да еще и Зинкевич угрожает лишить их детской площадки и мусоросборника. Конфликт старых и новых дольщиков, который поддерживает администрация, в самом разгаре.
Кто виноват? Гарант!
Имею в виду не главного гаранта, который в Кремле, а гаранта местного — администрацию района, администрацию города, где долгостройка-новостройка находится.
Кратко резюмируем роль местного гаранта в этой истории. Подписав договор № 530, глава администрации района Хабаров гарантировал инвесторам, что их вклад не пропадет, и квартиры (или денежную компенсацию) они получат.
Глава администрации нашел застройщика и предоставил ему в аренду земельный участок с расположенным на нем недостроенным домом. Не существует акта передачи дома застройщику, администрация в законном порядке его не передавала. На основании этих бумаг, где не зафиксированы первоначальные инвесторы, застройщику с помощью администрации оформлено свидетельство о праве собственности, без каких-либо обременении.
Часть стройки — пристройку – успел оформить в собственность оплативший ее один из первоначальных дольщиков А. Зинкевич. Но арендовать землю для достраивания своей недвижимости ему администрация не позволяла 15 лет, видимо, надеясь на то, что как-то можно будет Зинкевича с этого объекта убрать.
Убрать пока не удалось, но администрация (гарант!) надежду не потеряла и создала ситуацию конфликта заселившихся в дом жителей с одним из первоначальных инвесторов и остальным дольщиками.
Окончательно утихомирить ожидающих квартиры дольщиков решили через суд. Для этого достали из загашников забытый на время долг в 5 миллионов рублей. Признание застройщика банкротом в арбитражном суде, изъятие квартир, оплаченных двадцать лет назад, продажа квартир с аукциона снимает с гаранта всякие обязательства. Все законно, все через суд!
Граждане! Не верьте властям. Обманут.
Татьяна РОМАНЕНКО, Ленинградская область.
Фото автора.
«Новые» против «старых»