Кто-то считает ипотеку кабалой, кто-то — единственным способом получить жилье. О том, что такое ипотека в реальности, мы говорили с Олесей Кирсановой, региональным менеджером ипотечного кредитования отдела работы с партнерами Сбербанка России.
– Так ли страшен черт, как его малюют?
– Ничего страшного в ипотеке нет. Наоборот, ипотека помогает людям купить жилье, потому что накопить на него, наверное, в наше время нереально. Постоянно что-то обесценивается, что-то дорожает. Жилье поднимается в цене, это долгосрочная тенденция.
– Люди боятся, мол, я буду платить 20 лет, из 3 миллионов не доплачу 2 тысячи и у меня отберут квартиру...
– Жилье находится в обременении банка и оформляется на человека, который взял ипотеку. Если человек не доплатил 2 тысячи, жилье не заберут. Даже если в начале срока клиент перестал погашать кредит, мы можем поставить эту ипотечную квартиру на продажу и заморозить начисление процентов. Главное, чтобы клиент обратился и сообщил, что у него возникла тяжелая ситуация. Мало ли что может произойти за 10 – 20 лет...
Чтоы не сильно переплачивать лучше всего брать кредит с 50% взносом, тоесть половину стоимости квартиры выплатить сразу а половину постепенно. Такой взнос будет служить гарантией вашей платежеспособности и снизит проценты по займу. В процессе накопления такого первоначального взнса можно пользоваться уже накопленными деньгами как инструментом инвестирования и преумнадать их, например вступив в кредитный кооператив. Перед тем как вступать в ту или иную кредитную сеть, лучше изучить ее подробно и почитать отзывы о ней, например о кредитной сети credex.biz отзывы можно почитать на сайте abc-cash.com.
– Как часто люди берут жилье в ипотеку?
– Практически половина сделок с недвижимостью происходит с участием кредитных средств.
– А не тянут ипотеку как часто?
– Около 1%. Это очень маленькая доля.
– Каким людям стоит и каким не стоит брать ипотеку?
– Приведу пример. Очень многие люди снимают квартиры. А цена одна и та же — 20 000 рублей в месяц за гостинку, когда можно взять ипотеку и платить 13 000 в месяц.
Кому не нужно брать? Если человек не уверен, что хочет работать, думает — сегодня я буду работать, завтра не буду. Людям, живущим случайными заработками. Таким мы и не даем. Если человек выйдет на просрочку, у него будут проблемы в плане устройства на работу в будущем. Когда тебя разыскивают всевозможные органы... Это не очень хорошо.
– Когда вы начинаете искать неплательщика?
– С первого дня. Бывает, человек положил деньги не на тот счет. Бывает, задержали зарплату. Передача дел в суды... Этим занимается отдел по просроченной задолженности с каждым индивидуально. Через месяц просрочки мы начинаем заниматься клиентом более плотно.
– Что нужно, чтобы тебе дали ипотеку?
– Самое главное, человек обязательно должен работать. У него должен быть стаж не менее шести месяцев. Опять же, должен быть адекватный доход. Считается он так: прожиточный минимум на человека — 6 тысяч рублей. Если у человека есть кредит, например, платеж 2 тысячи, мы прибавляем к расходам 2 тысячи. Плюс два несовершеннолетних ребенка (на каждого ребенка по 5 тысяч), дальше – сколько будет платеж по ипотеке. 18 тысяч — его личные расходы. Если он взял ипотеку, где платеж 10 тысяч рублей и 17-18 тысяч рублей расходы. При ипотечном кредите 15 000 рублей, минимальный доход должен быть 33 000 рублей.
Минимальная стоимость жилья во Владивостоке — гостинки. Стоит гостинка 1,8 млн рублей, во многих семьях есть материнский капитал – уже 408 тысяч, плюс, может быть, накопили 200-300 тысяч рублей. На гостинки люди часто берут в ипотеку миллион. Ежемесячный платеж с миллиона — 13 000 с процентами. Если в семье из двух человек муж и жена получают по 20 тысяч рублей в месяц, оформить ипотеку они могут.
– Когда отказываете? Когда зарплата маленькая?
– Чаще мы отказываем, когда клиент кредитовался, и у него плохая кредитная история. Смотрится кредитная история последних 5 лет. Далее, банк будет смотреть свои риски. К примеру, если девушке 23 года, она восемь раз поменяла работу, ни мужа, ни детей... Это нестабильный человек. Мы рекомендуем привлечь созаемщиков, тогда будет больше шансов получить положительное решение.
– А если не одобрили заявку, можно решить свои проблемы и обратиться снова?
– Если пришел отказ по клиенту, клиент может обратиться в банк через 2 месяца для подачи новой заявки. Нужно поговорить с менеджером, спросить: «Какова вероятность того, что мне не откажут?» Заявку рассматривает независимый специалист-андеррайтер. Нам не объясняют, почему отказали клиенту, но сотрудник может понять и посоветовать, например, что нужен созаемщик. Или, бывает, человек только устроился работать — у него стаж 6 месяцев, банк засомневался и отказал, а пришел этот же человек через полгода, и результат положительный...
– Бывают такие жуткие случаи, как в «Хромой лошади», когда люди больше не смогли оплачивать ипотеку в силу здоровья.
– На такие случаи мы рекомендуем страховать жизнь. Но у нас в банке это не является обязательным условием.
– Насколько часто страхуют себя и квартиры?
– Страхование квартиры у нас обязательно. Страхование жизни выбирает около 30 процентов.
– Я слышала, у банков, наоборот, проблема в том, что люди погашают ипотеку раньше времени...
– Я не вижу в этом проблемы. Действительно, люди почти всегда делают заявки на 20 лет. Но, по статистике, закрывают кредит в течение 7 лет. Это проблемой не является, это не сказывается негативно на будущем кредитовании. Наоборот, замечательно. Чаще всего люди продают гостинку – покупают однокомнатную, потом продают однокомнатную – покупают двухкомнатную.
– Какие квартиры чаще всего берут?
– Мы кредитуем все, что есть на рынке недвижимости, чаще всего берут одно- двухкомнатные квартиры.
– А долевое строительство вы кредитуете?
– Да. В данный момент мы даем кредиты на 12 лет под 12 процентов годовых. Это довольно низкий процент для первичного жилья, и у нас сейчас акция. Без акций, процент в новострое — 14% годовых, потому что для банка давать ипотеку под квартиру в строящемся доме большой риск — у нас нет ничего в залоге.
– Я работала с ситуациями, когда новострой не строится годами или квартира по три раза продана...
– Мы проверяем застройщиков и работаем только с аккредитованными. Но бывает, что сегодня у него все замечательно, а завтра — кризис, как это было в 2008 году. Но сейчас возобновились все стройки, которые были заморожены. К сожалению, мы не приостанавливаем начисление процентов в таких случаях. Что касается перепродаж одной квартиры по нескольку раз, у нас этого не было.
– Люди каких слоев берут ипотеку?
– От самого низа до самого верха. Бывает, люди покупают жилье стоимостью десятки миллионов, а, бывает, берут квартиру в 400 000 рублей в поселках.
– В некоторых банках выставляют условие – не покупать комнаты в квартирах, квартиры с перепланировками, в ветхих домах, и т.д.
– У нас нет таких ограничений. Единственное ограничение, которое мы можем поставить, — чтобы объект можно было застраховать. А не застрахуют, например, дом постройки 1830 года... Но таких меньше процента в крае.
– Какие документы человек должен собрать?
– На момент подачи заявления нужно представить: справку о доходах, копию трудовой книжки, заверенную работодателем, и паспорт. Сотрудник банка заполняет анкету, банк проверяет заявку. В среднем в течение двух дней мы даем ответ.
В течение 4 месяцев человек ищет квартиру. Дальше нужно предоставить оценку по квартире, документ основания права собственности на квартиру, копию паспорта продавца, копию свидетельства, выписку из ЕГРП. Справки по коммунальным платежам предъявляются уже не нам — они нужны для клиента. Еще дня 4 мы рассматриваем документы по объекту. Если все хорошо, подписываем кредитный договор.
– Для ипотеки есть возрастные оганичения?
– С 21 года до 75 лет.
– А какая возрастная категория чаще берет такие кредиты?
– Чаще семьи в возрасте от 27 до 35 лет, но много людей кредитуется в 50 лет.
– Если берут ипотеку мама и дочка, а мама – на пенсии...
– У созаемщиков доход считается суммарным. Если хватает пенсии, можем кредитовать – пенсия считается постоянным доходом. Есть пенсии по 30 тысяч.
– А если у человека «черная» зарплата?
– Одним из предоставляемых документов является справка «2-НДФЛ», в которой указана официальная зарплата, а она молжет быть ниже реальной зарплаты. Мы предлагаемальтернативный вариант - справку по форме банка, в которой указывается реальный доход. У нас 60% кредитуется по реальному доходу, а не по официальной зарплате.
– Но вы же видите, например, солидный человек, приехал на крутой тачке…
– Это не показатель. Он может быть водителем.
– Путин подписал закон, по которому банк должен раскрывать счета физлиц, если физлицо подозревается в занятии бизнесом.
– Вы имеете в виду риски по этим справкам? У нас могут запросить официальную информацию, то есть справку «2-НДФЛ». Справка по форме банка – наш внутренний документ, который никто не имеет права запросить, до налоговой он не дойдет.
– Сколько с гостинки в 1,8 млн рублей нужно заплатить банку?
– Если клиент взял миллион на 10 лет – два миллиона вернет банку. Если взял на 30 лет – вернет 3,5 миллиона. У нас проценты насчитываются на остаток. Если у человека платеж 13 тысяч, а он будет платить 20 тысяч, процент будет уменьшаться.
– Самая дорогая квартира на вашей памяти?
– Покупают квартиры и за 70 млн рублей. В Москве. В данный момент, у нас есть клиент, который купил квартиру за 50 млн, были за 80 млн. Это единичные случаи. Если человек покупает такую квартиру, у него есть деньги. Но бывает, что люди не хотят брать деньги из бизнеса.
– Взял человек с поручителем ипотеку, не платит. Что будет с поручителем?
– У всех участников сделки – будь то созаемщик или поручитель – одинаковые обязательства по сделке. Не будете платить вы, суды пойдут и на вас, и на поручителей.