Осталось немного времени до того момента, как строительный рынок в России ждет сильнейший удар — 1 июля вступают в силу поправки в ФЗ №214, которые ставят крест на привычной нам схеме долевого строительства. Чтобы не говорили нам о некой трансформации «долевки» это ничто иное, как ее уничтожение, а вместе с ней возможное уничтожение строительного рынка России. В итоге этих «реформ» пострадают все: граждане, которые лишатся возможности приобрести жилье по доступным ценам, застройщики — огромный процент которых просто обанкротится, государство — не досчитавшееся многомиллиардных поступлений в виде налогов.
Понятен посыл наших «реформаторов» — они устали от непорядочных строительных компаний, которые гребут деньги, намеренно обманывают граждан, а строить даже и не собираются. Но, открою тайну, порядочных застройщиков — преимущественное большинство. Вот и получается, что из-за маленькой горстки мошенников теперь проблемы у всех.
Между тем, для таких вот непорядочных застройщиков разработан механизм. В случае его принятия они даже не возьмутся за свое криминальное дело.
Этот механизм — мой законопроект.
Я предлагаю следующее. Застройщик, желающий продать определенный объем жилья в строящемся доме, получает в органах Гостройнадзора заключение об объеме выполненных строительно-монтажных работ. Далее на основании этого заключения определяется объем продаваемых площадей, который и передается в Росреестр для оформления сделок. Грубо говоря, если застройщик возвел 30% жилого комплекса, то Гостройнадзор разрешает продать не более 15% общей жилой площади, построено 50% — можно продать 25%.
Госстройнадзору это не будет ничего стоить, так как он в любом случае проводит регулярные проверки хода строительства любого жилого многоквартирного объекта.
Будучи депутатом Законодательного Собрания Свердловской области, и разрабатывая первый в России закон о защите обманутых дольщиков, я изучил вопрос появления «обманутых дольщиков». Выяснилось, что они чаще всего появляются, когда продажи квартир в еще недостроенном доме сильно опережают само строительство. Особенно велик шанс появления обманутых дольщиков, когда строительство дома находится на начальном уровне, а квартиры уже проданы. Например, в Екатеринбурге застройщик ЖК «Рощинский» ООО «УК «Новый Град» обанкротился, когда на стадии начатого котлована было продано более 30% квартир. Тогда «обманутыми» остались более 400 физических и 8 юридических лиц. Другой пример — ООО «Новый центр» обанкротилось, продав 18% площадей, даже не начав стройки.
Что касается эскроу-счетов, то это губительная система для абсолютно всех малых и части средних застройщиков. Банки даже для крупных строительных компаний без особой оперативности открывают эскроу-счета (может затягиваться до полугода), а что говорить о более мелких предприятиях! На сегодняшний день по всей стране эскроу-счета открыты чуть больше 1000 застройщикам. А ведь строек во всей России сотни тысяч, если не миллионы!
Связано это с тем, что банки не подготовлены к открытию застройщикам эскроу-счетов. У них недостаточно специалистов, которые бы смогли вести эскроу-счета. Это ведь не только принимать деньги! Это обязанность следить за строительным процессом, вникать в суть производства, оценивать качество строительства, сверять сроки, проверять процентовки и т.д. То есть, банкам потребуются целые департаменты строительного надзора. Да-да, именно такие, как Гостройнадзор. За той лишь разницей — что в отличие от государственного, банковский стройнадзор будет стоить в разы больше.
Естественно, эти расходы будут заложены в том кредите, который будет выдаваться застройщику в рамках проектного финансирования. И, естественно, это отразится на стоимости квадратного метра.
Усложнена и сама процедура открытия эскроу-счетов, которая из-за своей излишней бюрократизации растягивается до полугода. Плюс обязательства вложить в строительство собственные 15% — да у кого из некрупных застройщиков имеются такие деньги!
Вице-премьер российского правительства Виталий Мутко и министр строительства РФ Владимир Якушев говорят, что в результате введения эскроу-счетов и проектного финансирования со строительного рынка страны уйдут всего 20% компаний. Я думаю, что значительно больше. На рынке останутся только крупные строительные компании, произойдет монополизация рынка, что, конечно же, вновь отразится на стоимости жилья.
К сожалению, антимонопольные службы запрещают давать прогнозы роста цен на недвижимость в цифровом исчислении. Поэтому я могу сказать только: после 1 июля в связи с обязательным открытием эскроу-счетов, введением проектного финансирования удорожание жилья будет точно не на 5 или 6 процентов, а гораздо больше.
Другим негативным фактором «реформы» станет срыв планов, которые в 2018 году поставил президент РФ Владимир Путин: ежегодно строить 120 млн кв. м жилья.
При таком положении дел, это будет сделать проблематично.
Ну и последнее, в ситуации с эскроу-счетами и проектным финансированием, на мой взгляд, много теряет само государство.
Во-первых, в случае банкротства и закрытия множества строительных компаний на улице без работы окажутся сотни тысяч строителей.
Во-вторых, бюджеты всех уровней лишатся миллиардов рублей в виде налогов и отчислений как от самих застройщиков («ушедших» с рынка), так и от предприятий, обслуживавших стройку: заводов черной и цветной металлургии, предприятий деревозаготовки и деревообработки, химической промышленности, машиностроения и т.д.
Между тем, в шоколаде останутся только банки, которые будут иметь двойную выгоду: первая — бесплатные деньги дольщиков, вторая — немалый процент дохода от выданного застройщику кредита в рамках проектного финансирования.
Только вот населению от этого будет не легче, так как мечты на улучшение своих жилищных условий несколько будут удалены на неопределенный срок.
Владимир Коньков, Заслуженный строитель России, экс-депутат Законодательного Собрания Свердловской области.