Куприяновы купили дом в 1997 году. Сначала половину, потом, в 2002 году, еще четверть. Домовладение стало общедолевой собственностью двух семей
В 2008 году доля соседей – одна четверть дома – перешла по купчей гражданину Громову. Громов подал иск о выделе своей доли в натуре.
Судебным решением Громову были выделены полкомнаты для образования в доме новой квартиры.
Имущественные права наступают с момента регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), но зарегистрировать имущество в размере 1/4 доли, принадлежащей Громову, оказалось невозможно.
Решение суда о прекращении общедолевой собственности неисполнимо, поскольку прекращение общедолевой собственности госорганы не зарегистрируют без одновременной регистрации двух квартир, которые в этом доме сформировать невозможно, ввиду неразрешимых противоречий с жилищными законами.
А тем временем, Громов, владелец 1/4 доли в доме, в котором никогда не жил, т.к. в комнате нет электричества и отопления, разорился. Он вовремя не расплатился с кредитами и получил судебное решение о продаже принадлежащего ему имущества для возмещения долгов банку. За дело взялись судебные приставы и, в числе прочего имущества, арестовали долю Громова в доме, где живут Куприяновы.
На основании проведенной экспертизы, цена доли составила 235 тысяч рублей. Пристав прислал извещение Куприяновым о первоочередном праве выкупа 1/4 доли. Куприяновы дали письменное согласие на выкуп арестованного имущества. Но вдруг все изменилось, оказалось, что начальница этого пристава понимает ситуацию по-другому. Арестованную недвижимость Громова велено было передать на торги.
Федеральный закон «Об исполнительном производстве» содержит статью 87, в которой указано:
«Имущество, арестованное или изъятое при исполнении судебного акта о конфискации, передается государственным органам или организациям для обращения в государственную собственность в соответствии с их компетенцией, устанавливаемой Правительством Российской Федерации, если иное не установлено международным договором Российской Федерации».
Именно на эту статью ссылается судебный пристав и говорит, что поскольку имущество арестовано, его будут реализовывать на торгах. Однако в ст. 87 ФЗ говорится о едином имуществе. Если имущество общедолевое и не делимое, то используется ст. 69 п.6.
Куприяновы возмутились, т.к. их лишили первоочередного права выкупа. На торгах эту долю может выкупить еще какой-нибудь «Громов», с которым им придется еще 10 лет сражаться. При том, что в Гражданском кодексе в статье 255 «Обращение взыскания на долю в общем имуществе» указано:
«Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.
Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.»
Светлана Витальевна Куприянова говорит: «Мы же не требуем себе каких-то там поблажек или чего-то незаконного. Они применяют почему-то 87-ю, где ни слова не сказано о долях, хотя есть 250-я и 255-я статьи ГК, которые четко прописывают продажу общедолевого имущества, и почему я должна звонить начальнику отдела реализации имущества на Большую Морскую, 59 и объяснять ей это? Она сидит, получает деньги из бюджета, но почему-то в двух статьях разобраться не может. Она спрашивает меня — откуда вам известно, что у вас общедолевая собственность!? Потому что так зарегистрировано в Росреестре».
Приставы ориентируются на статью 87 своего закона, а Куприяновы на статью 255 ГК. В статье 255 ГК написано, что кредитор «вправе, требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности».
Но в законодательстве имеется еще одна правовая норма. В Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» читаем статью 26:
«Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями»
И статью 27:
«В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона».
Это означает, что гражданин, купивший долю дома, которую выделить в натуре невозможно, никогда не сможет ее зарегистрировать, по сути дела не сможет своей недвижимостью распоряжаться, в том числе продать ее кому-либо, кроме тех же Куприяновых.
Светлана Витальевна позвонила в Приемную Президента РФ в СЗ федеральном округе, пообщалась с юристом, которая сказала четко:
«Решение лежит на поверхности, вы вообще должны взять реквизиты и оплатить все, и потом оформить это все на себя».
Татьяна РОМАНЕНКО,
пос. Разлив, Курортный район, Санкт-Петербург
Вверху дом Куприяновых.
Фото автора.