Продолжение, начало в № 44 в статье «Землеотжим»
Распоряжением главы Александровской поселковой администрации (Пушкинский район Санкт-Петербурга) 18.08.1997 Зинкевичу А.В. был предоставлен земельный участок размером 1200 квадратных метров по адресу пос. Александровская, ул Лесная, 1 для строительства индивидуального жилого дома
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству в 1998 году выдал свидетельство о праве собственности на земельный участок.
Через пять лет, как только владелец участка приступил к строительству, в 2002 году Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Администрации Санкт-Петербурга (КГИОП) обратился в суд с иском к Зинкевичу и Территориальному управлению Павловского и Пушкинского административных районов Санкт-Петербурга о признании недействительным распоряжения о предоставлении участка, об аннулировании государственной регистрации права собственности на земельный участок и о запрете осуществлять строительство.
В исковом заявлении КГИОП указал, что предоставленный Зинкевичу А.В. земельный участок расположен в «охранной зоне» памятников истории и культуры городов Пушкин-Павловск, поскольку примыкает к территории памятника государственного значения Баболовский парк.
Ответчики иск не признали. Они заявили, что участок находится на территории поселка Александровская, улица Лесная застроена по четной стороне, а на нечетной тоже стояли дома, но разрушены много лет назад во время войны.
Об охранной зоне ничего не знали, решение об установлении охранной зоны не было опубликовано, никаких упоминаний об охранной зоне парка никогда не было, какие-либо сведения о границах охранной зоны отсутствовали. Статья 15 Конституции РФ запрещает применять нормативные правовые акты, затрагивающие права и свободы граждан, неопубликованные для всеобщего сведения.
Народный судья Марина И.Л. и два народных заседателя – Кончевая Т.С. И Тихонова И.М. доводы ответчиков отвергли, а иск КГИОПа удовлетворили. В решении они написали, что «требование, установленное Конституцией РФ, не может быть применено при разрешении настоящего спора», потому что «нормативные акты, устанавливающие границы охранной зоны, приняты до вступления в силу Конституции РФ».
Из кассационного определения городского суда:
«Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к обоснованному выводу о нарушении порядка предоставления земельного участка под индивидуальное строительство, который входит в черту охранной зоны «Баболовский парк» и постановлением СМ СССР от 30.08.60 года отнесен к числу памятников истории и культуры государственного значения».
Из надзорной инстанции:
«Судом установлено, что спорный земельный участок входит в черту охранной зоны «Баболовский парк», которая постановлением СМ СССР от 30.08.60 г. отнесена к числу памятников истории и культуры государственного значения».
Анализируя судебные решения — первой, кассационной и надзорной инстанций с удивлением узнаем, что сначала участок с адресом Лесная, 1 находится в охранной зоне (районный суд), потом, что этот спорный участок «отнесен к числу памятников истории и культуры» (городской суд), а председатель Санкт-Петербургского городского суда в ответе на надзорную жалобу утверждает, что «охранная зона» отнесена к числу памятников культуры.
По нашему мнению, удивительная небрежность в написании судебных решений указывает на то, что коллегия по гражданским делам городского суда, а именно судьи Герасимова С.Б., Иоселева И.К. и Рогачева И.А., а также председатель городского суда В.И.Полудняков, подписавшиеся под документами, не только не вникали в суть вопроса, а даже не понимали смысла текстов, под которыми они ставили свои подписи.
Из Конституции РФ, принятой 12 декабря 1993 года.
Статья 15, пункт 3: «Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения».
Судья Марина и два народных заседателя, подписавшие решение в районном суде, были уверены в том, что не опубликованный нормативный акт о создании охранной зоны парка, может применяться, не смотря на однозначное и четкое указание Конституции РФ.
Полагаем, что судье Мариной и народным заседателям в районном суде следовало отклонить иск КГИОП, сославшись на статью 15 Конституции РФ, а КГИОП должен был срочно опубликовать решение о создании охранной зоны. Но они этого не сделали. Проявив демонстративное непонимание Конституции РФ, судья Марина и ее коллеги в городском суде лишили гражданина собственности на основании правого акта, опубликование которого, как они решили, не требуется.
Они решили неправильно. Опубликование еще как требуется.
Когда через несколько лет закон о Генеральном плане Санкт-Петербурга с описанием зон охраны был опубликован, оказалось, что земельный участок, предоставленный Зинкевичу и отобранный по решению суда, якобы, потому что расположен в охранной зоне Баболовского парка, в охранные зоны не входит и никогда не входил. Этот земельный участок расположен в зоне регулируемой застройки.
Как на самом деле происходило установление охранных зон в Санкт-Петербурге, в том числе в Пушкинском районе, мы можем узнать из интервью заместителя председателя КГИОП Алексея Комлева корреспонденту Агентства строительных новостей Елене Зеликовой .
На вопрос журналиста об истории создания проекта зон охраны, который сейчас каждый может увидеть на сайте городской администрации, Комлев ответил: .
«Что касается истории этого документа, то еще в далеком 1988 г. решением Ленгорисполкома №1045 был принят проект зоны охраны исторически сложившихся центральных районов Ленинграда. В соответствии с ним охраняется и по сей день только исторический центр города, так называемые Объединенные зоны охраны, а все пригороды остались за кадром, хотя мастерская генплана Бориса Николащенко уже в 1985 г. разработала проекты зон охраны направления Петродворец-Ломоносов-Стрельна, а также Пушкин-Павловск.
Но тогда разработчикам не удалось получить необходимых согласований этих документов у КГА, районных администраций, ВООПиКа, так как к ним было много замечаний. Поэтому они не попали в правовой акт 1988 г., и охранное зонирование распространилось только на центр.Получилось так, что новый Проект зон охраны мы разрабатывали 8 лет и обсудили с общественностью в 2005 году, к принятию Генплана. Новый проект мы согласовали с Росохранкультурой, до этого – с Министерством культуры».
(Полностью интервью можно прочитать на странице АСН-инфо, http://dreamstroiland.ru/3221-a-komlev-pzz-i-rezhimy-zon-ohrany-dolzhny-byt.htm)
Еще раз прочитаем цитату из этого интервью тогдашнего первого заместителя председателя КГИОП Алексея Комлева (покинул это пост 1 мая 2013 года), «.... охраняется и по сей день только исторический центр города, так называемые Объединенные зоны охраны, а все пригороды остались за кадром». Товарищ начальник, будем думать, знал, что говорил в 2009 году. Похоже, что не было установленных и утвержденных охранных зон даже в 2002 году, не говоря уже о 1997, когда Зинкевичу предоставлялась земля. Были проекты зон охраны.
В тексте интервью используются два термина «охранная зона» и «зона охраны». Из Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», статья 34:
«1. В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.
Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.»
Охранная зона – территория, в пределах которой устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство.
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.
29 мая 2009 года Федеральный третейский суд Пушкинского районного суда, действующий в соответствии с Третейским кодексом Федерального Третейского суда от 05.02.2008 года рассмотрел дело по иску Зинкевича А.В. к КГИОП. Суд установил, что согласно схеме Генерального плана Санкт-Петербурга, спорный земельный участок является объектом зоны застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами и принял решение о восстановлении права собственности на земельный участок, расположенный по адресу Спб, г. Пушкин, п. Александровская, ул. Лесная, 1.
Казалось бы, все в порядке: в 2002 году принято ошибочное судебное решение, на участке можно строить жилой дом. Третейский суд в 2009 году подтвердил статус участка и права Зинкевича. Налоговая инспекция регулярно присылала уведомления об уплате земельного налога и до 15 мая 2012 года в Государственном реестре прав не недвижимое имущество права Зинкевича на участок сохранялись, несмотря на решение суда в 2002 году.
15 мая 2012 года вдруг собственника из реестра исключили, земельный участок остался без хозяина и в реестре «сведений о правообладателях не имеется». Оказалось, что администрация Пушкинского района, которая в 2002 году выступала на стороне ответчика, признавала права Зинкевича на участок и заявляла об отсутствии каких – либо препятствий для строительства дома, вдруг вспомнила про решение десятилетней давности и заявила в Росреестр , что запись о правообладателе нужно из реестра убрать.
Зинкевич подал в суд заявление в порядке главы 25 ГПК РФ об оспаривании решения органа государственной власти Он просил признать незаконным действия Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по государственной регистрации 15 мая 2012 года прекращения права собственности на земельный участок.
Все суды — районный и городской он проиграл. В решениях указано, что Росреестр действовал на основе судебного решения от 2002 года, предписавшего «Аннулировать государственную регистрацию права собственности Зинкевича Александра Вячеславовича на земельный участок». А то, что причина такого решения – якобы наличие охранной зоны, о которой известно, что она не относится к участку Зинкевича, никого больше не волнует.
КГИОП, то ведомство, которое подавало иск об отъеме участка в 2002 году из-за того, что он находится в охранной зоне, в письме, подписанном начальником отдела зон охраны пригородных районов Н.П.Гальминасом, сообщает: «Согласно закону Санкт-Петербурга от 24.12.2008 №820-7 «о границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон ......» земельный участок по адресу Санкт-Петербург, пос. Александровская, Лесная ул, 1, не является территорией объекта (выявленного объекта) культурного наследия Санкт-Петербурга и расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ 4-1) Пушкинского района Санкт-Петербурга.... В отношении земельного участка устанавливается следующий режим использования: Особые требования в ЗРЗ-4:
а) планировочные ограничения; площадь участка, выделяемого под строительство не менее 0,12 га;
б) ограничения по габаритам зданий (строений): высота — не более 10 м до конька крыши;
в) ограждения территорий прозрачные, не превышающие 1,8 м по высоте
г) при строительстве необходимо учитывать композиционные принципы, присущие исторической застройке: использование скатных крыш.».
Комитет по градостроительству и архитектуре также сообщил, что по сведениям из Государственного кадастра недвижимости земельный участок по адресу Лесная, 1 в поселке Александровская сформирован для размещения индивидуального жилого дома, расположен в границах функциональной жилой зоны «1ЖД», одновременно этот участок относится к зоне регулирования застройки «ЗРЗ 4-1».
Те, кто затеял отъем собственности — сотрудники КГИОП, по каким-то причинам после 2002 года потеряли к участку интерес, но судебное решение продолжало свою незаконную жизнь и наконец, через 10 лет о нем вспомнили некие заинтересованные лица, участок, оказавшийся «бесхозным», ставший к 2012 году весьма ликвидным — г. Пушкин, понадобился лицам, имеющим связи в Пушкинской администрации. Начало истории уже не вспоминают, охранной зоны здесь нет, а есть очень дорогая земля. Участок по Лесной, 1, выставлен администрацией района на торги.
Татьяна РОМАНЕНКО
Рисунок: http://realtai.ru/uploads/3c51afeeef9ccd45a4adfd05738d2d96.jpg