В Минстрое задумались над проведением очередной реформы ЖКХ – это следует из представленного ведомством проекта Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года. Но главное – реформа приведёт к переделу рынка управляющих компаний и росту тарифов.
Сюжет: Недвижимость
Говоря откровенно, вопрос реформирования рынка управляющих компаний объективно назрел уже давно. Едва ли сегодня кто-то будет спорить с тем, что качество услуг ЖКХ оставляет желать лучшего. Парадокс, однако, заключается в том, что все попытки властей исправить положение вещей, предпринимавшиеся в последние 10–15 лет, заканчивались ничем. Так, по словам участников рынка, действующий ныне институт лицензирования УК, призванный очистить рынок от недобросовестных компаний, в действительности превратился в коррупционный механизм.
И вот теперь Минстрой выдвинул новое предложение – создать некоего «регионального оператора по управлению жильём». Что за ним стоит?
Банкрот-прокладка
Для начала стоит пояснить: сегодня на рынке фактически действуют три вида УК:
компании, прямо или косвенно контролируемые местными властями;
компании-«прокладки», используемые ресурсоснабжающими организациями (РСО);
независимые частные УК.
Первый тип компаний существует только в Москве и Санкт-Петербурге. Причём если в столице ГБУ «Жилищник» прямо замкнуты на мэрию, то в Питере ЖКС имеют форму ООО. Отсутствие свободного рынка в обеих столицах имеет свои плюсы. Всё дело в том, что управление далеко не каждым домом является экономически выгодным делом. Чем меньше площадь дома и чем старше сам дом, тем более он убыточен. Как подсчитали эксперты Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), средняя площадь домов, управляемых ТСЖ, составляет около 13 тыс. квадратных метров каждый, у коммерческих УК – 11 тыс., у ГБУ и ЖКС – порядка 7,5 тыс. квадратных метров. Другими словами, в руках государственных УК оказываются убыточные дома, которые жителям (читай ТСЖ) не по карману в содержании, а частному бизнесу просто не нужны из-за необходимости больших вложений.
Зато компании-«прокладки», подконтрольные РСО, сегодня действуют во всех остальных регионах страны. Процесс скупки УК ресурсниками начался ещё несколько лет назад и к настоящему времени уже практически завершён. Собственно, работа именно этих УК, как правило, и вызывает особое недовольство граждан.
«Рост тарифов ЖКХ оборачивается ростом долгов. Так что ключевой момент для РСО сегодня не в том, чтобы задрать тарифы, а чтобы получить деньги по задранным тарифам. Именно РСО сегодня являются суперлоббистами на региональном уровне», – констатирует лидер партии «Народное ЖКХ» Сергей Креков.
По новому проекту предлагается, чтобы деньги от жителей распределялись сразу на региональных операторов, минуя УК
В результате все функции УК, подконтрольных РСО, фактически сводятся к тому, чтобы собрать платежи в пользу своего хозяина. Соответственно перед другими поставщиками ресурсов управляющая компания продолжает накапливать долги. Как только количество долгов достигает критической массы, УК банкротят и перерегистрируют. И так до бесконечности.
Реестр на миллион
Новая система Минстроя приведет к росту цен на аренду жилья на 15-20%
В перспективе снимать квартиру в России станет дороже. К этому может привести внедрение новой государственной информационной системы (ГИС).
Так вот создание региональных операторов рынка поможет избавить РСО от лишних хлопот по скупке, банкротству и бесконечной перерегистрации УК. «По этой схеме сегодня уже работает региональный оператор «мусорной реформы»: жители платят деньги, а он нанимает подрядчиков, – объясняет Сергей Креков. – Региональные же операторы для УК вводятся для того, чтобы денежный поток централизованно пошёл через оператора. УК здесь будет последней в череде получателя денег, финансовый поток окажется перераспределён в пользу РСО».
Понятно, что при таком раскладе говорить о повышении качества услуг ЖКХ не приходится. При этом власти получают ещё небольшой имиджевый бонус: региональный оператор в глазах потребителей станет выглядеть как честный и чистый игрок рынка, а УК – как нерадивые подрядчики, на которые можно будет перенаправлять всю волну народного гнева.
Кстати, по словам представителей частных УК, на самом деле никакого повышения тарифов сегодня не требуется. «С такими тарифами, которые сейчас установлены, можно было бы качественно обслуживать дом, но нам не дают этого делать, – рассказал «Нашей Версии» представитель одной из УК, просивший не называть его имени. – Вся проблема управления домами складывается именно из-за чиновников, которые не дают работать УК и ТСЖ. Они фактически парализуют работу всего жилищного комплекса».
Так, по информации нашего источника, сегодня в регионах у контролирующих органов есть прямое указание не пускать на рынок ТСЖ, поскольку они им неподконтрольны. Что касается независимых частных УК, то блокировать их деятельность можно с помощью института лицензирования и действующей системы контроля.
Например, взять дом в управление УК может только после того, как чиновник внесёт её в реестр. Но попасть в него не так-то просто. «Неофициальная стоимость внесения УК в реестр может составлять порядка 1 млн рублей, – поделился представитель УК. – Где компании потом взять эти деньги, чтобы отбить затраты? Только подняв жителям тарифы или начав «дербанить» спецсчёт по капремонту».
Поясним: собирать взносы за капремонт сегодня можно либо в «общую копилку», либо открыв спецсчёт для своего дома. Второй путь возможен по решению общего собрания собственников, которое не факт, что одобрит подобное решение. Потому проведение фейковых собраний и создание фейковых протоколов поставлено на поток.
Выбор без выбора
В итоге, если верить нашему собеседнику, расходы одной из крупнейших УК, принадлежащих девелоперской компании, на общение с чиновниками могли достигать 20 млн рублей в месяц. Показательно, что когда компания поменяла подход, то количество домов, находящихся у неё в управлении, начало стремительно сокращаться – минус 100–200 домов ежемесячно.
Открытым пока что остаётся лишь вопрос, каким образом Минстрой полагает замкнуть все дома на региональных операторов, учитывая, что Жилищный кодекс право выбора УК оставляет за жителями. Впрочем, как считают эксперты, возможность выбора управляющей компании уже давно является не более чем формальностью.
Поясним: УК выбирается жителями на общем собрании простым большинством голосов. Отсюда и бесконечные скандалы с поддельными протоколами и даже появление целой профессии так называемых обходчиков, убеждающих жителей проголосовать за нужную им УК.
Конкретно
По официальной статистике, доля домов, где люди сами выбирали УК, составляет не более 40%. Однако эксперты рынка считают, что, если не учитывать фейковые собрания и протоколы, эта цифра снизится до 25%. «Помню, на рынке был случай, когда одна УК умудрилась провести собрание жильцов в один день одновременно в 300 домах, находящихся у неё в управлении», – рассказал «Нашей Версии» источник в отрасли.
Решить проблему фейковых голосований в Минстрое задумали весьма экзотическим способом. «80% общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах будут проводиться посредством электронного голосования», – говорится в представленной стратегии. Это, безусловно, поможет сэкономить на должности «обходчиков», но вот проблему фейков уж точно не решит.
По информации представителей бизнес-сообщества, управляющие компании, пользующиеся сейчас электронным голосованием, давно научились блокировать сайты таким образом, чтобы конкуренты не смогли принять участия в голосовании. Новая стратегия Минстроя грозит поставить этот процесс на поток.
В результате это может привести к тому, что до 75% рынка займут «управляйки», которые по факту жители не выбирали. И именно эти компании и войдут под крыло созданных региональных фондов.
Кира Ремнёва
https://versia.ru/novaya-ideya-minstroya-otdast-zhilye-doma-nuzhnym-uk