После окончания Великой Отечественной войны страна советов приняла программу – в короткий срок восстановить разрушенные немецкими фашистами города и села, а также восстановить разрушенную промышленность. Намеченная программа была выполнена.
Принимается новая государственная программа массового строительства жилого фонда на всей территории страны за счет народных средств, поступающих в общий котел государства. Эта программа предусматривала цель – обеспечить население страны квартирами без всяких дополнительных взносов. Но объявились «новые мудрые правители» и развалили социалистическое государство. Программа строительства жилого фонда для народа бесплатно была заморожена.
Б. Ельцин подписывает федеральный закон № 154-1 от 04.07.1999 «О приватизации жилого фонда» РФ, где статьей 16 этого закона установлено: «При приватизации гражданами жилых помещений в домах, требующих капительного ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствие с нормами эксплуатации и ремонта жилого фонда».
Разясняя ст. 16 названного Закона путем системного толкования правовой нормы совместно со ст. 158 Жилищного кодекса РФ и статьей 210 Гражданского кодекса РФ, Верховный Суд РФ в «Обзоре законодательства и судебной практики за 2 квартал 2007 г. и 3 квартал 2012 г. указал:
«Наймодатель несет обязанность по капитальному ремонту, как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме (МКД), до момента исполнения, если на момент приватизации дом требовал капитального ремонта».
Президиум Верховного Суда РФ от 01.08.2007 и от 26.12.2012 утвердил два выше указанных «Обзора» Верховного Суда РФ.
Власти в Приморском крае не исполняют требований президиума Верховного Суда РФ. Да и Конституционный Суд РФ сформулировал и неоднократно подтвердил позицию: «Российская Федерация, как правовое и социальное государство, не может произвольно отказываться от выполнения взятых на себя публично-правовых обязательств».
Статья 79 «О Конституционном Суде РФ» предусматривает: «Решения Конституционного Суда РФ вступают в силу незамедлительно после их принятия, и не подлежит никем обсуждению».
А пункт 3 статьи 76 Конституции РФ гласит: «Федеральные законы не могут противоречить Федеральным Конституционным Законам».
В пункте 3 статьи 1 федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ о внесении изменений в ЖК РФ отмечается, что обязанность расходов за капитальный ремонт общего имущества МКД сохраняется за РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, если они являлись предыдущим собственником помещения в МКД.
Граждане в соответствии с законом № 1541-1 приватизировали жилое помещение в МКД в собственность. Единственным законным доказательством о том, что являетесь собственником квартиры, служит оформленный и подписанный администрацией письменный договор, который ранее в обязательном порядке регистрировался в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности тоже должно регистрироваться в государственном реестре.
В г. Владивостоке передача общего имущества МКД в собственность собственникам квартир не была произведена оформлением договора о передаче доли общего имущества МКД в собственность согласно статье 218 ГК РФ, а также не была выполнена инструкция, утвержденная приказом Министра РФ от 14.02.2004.
Доля общего имущества МКД не зарегистрирована в государственном реестре на недвижимое имущество и не зарегистрировано сделок с ним за собственником квартиры. В итоге у собственников приватизированных квартир отсутствуют документы о зарегистрированных правах на долевую собственность общего имущества МКД.
Полагаю, Жилищный кодекс РФ не будет действовать при отсутствии у собственников квартир документов на собственность доли в общедомовом имуществе. Да, и в пункте 2 статьи 38 ЖК РФ записано:
«Условия договора, которыми переход права собственности на помещение МКД не сопровождается переходом доли вправе общей собственности на общее имущество в таком доме является ничтожными».
Следовательно, по моему мнению, если до приватизации квартир гражданами в собственность, МКД был положен капитальный ремонт, и он не был сделан, а также не было передано общее имущество МКД в собственность гражданам с оформлением договора, то капитальный ремонт МКД обязан проводить бывший собственник (наймодатель) за свой счет и отвечать за техническое состояние общего имущества МКД.
Ленинский районный суд г. Владивостока, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, 05.08.2010 принял решение признать недействительным постановление главы г. Владивостока № 43 от 14.01.2009 «Об исключении из реестра муниципальной собственности тепловых узлов, расположенных в МКД», т.к. постановлением № 43 нарушилось гарантированное Конституцией РФ право муниципальной собственности.
Полагаю, имущество МКД является собственностью администрации г. Владивостока и зарегистрировано в реестре муниципальной собственности. Поэтому собственники квартир МКД Приморского края, по моему мнению, имеют право обратиться в Законодательное Собрание края с вопросом пересмотреть закон Приморского края № 227-КЗ от 07.08.2013 и исключить из него сбор денежных средств на капитальный ремонт общего имущества МКД, так как закон, считаю, не соответствует Гражданскому кодексу РФ и Конституции РФ:
а) для домов, которым был положен капитальный ремонт до приватизации квартир и передачи управления МКД в управляющие компании. Капитальный ремонт произвести за счет бывшего муниципального собственника, руководствуясь ст. 16 закона № 1541-1 и решениями Президиума Верховного Суда РФ;
б) при отсутствии у собственников квартир в МКД документов, зарегистрированных в государственном реестре, удостоверяющих право собственности на общедомовое имущество, капитальный ремонт общего имущества производить за счет собственника общедомового имущества (общего наймодателя);
в) если собственники квартир имеют документы, удостоверяющие право собственности на долю в общедомовом имуществе, и это право зарегистрировано в государственном реестре, то капитальный ремонт общего имущества МКД они производят за свой счет.
Фонд капитального ремонта МКД Приморского края с многих собственников квартир принудительно собирают взносы за общедомовое имущество и еще начисляют пеню тем собственникам, которые отказываются вносить взносы.
Граждане имеют право подавать исковые заявления в суд, давать отпор за несоблюдение Гражданского кодекса РФ и Конституции РФ.
Считаю, правительство единороссов, оказавшись неспособным выполнить свои обязательства по капитальному ремонту МКД, решило от них избавиться путем принятия поправок в ЖК РФ и начало молниеносно сокращать расходы на капитальный ремонт (в 2013 г. – на 200 млрд, в 2014 г. – на 120 млрд, в 2015 г. – на 60 млрд, в 2016 г. – на 20 млрд), перекладывая его проведение на плечи граждан.
Считая эти действия единороссов антиконституционными, КПРФ обжаловала поправки в ЖК РФ в Конституционный Суд РФ, который 12 апреля 2016 года огласил свое постановление по запросу фракции КПРФ о Конституционности положений статей169, 170, 179 ЖК РФ, регламентирующих порядок проведения капитального ремонта МКД собственниками жилых помещений, включая граждан, приватизировавших свои квартиры.
В нем говорится, что собственники жилых помещений, в том числе граждане, приватизировавшие жилые помещения, несут ответственность за их содержание, в том, числе по капитальному ремонту, но только после того, как бывший наймодатель (Государство) выполнит свои обязательства по капитальному ремонту домов, нуждающихся в таком ремонте на момент приватизации квартир.
То есть статья 16 Закона № 1541-1 от 1991 г. продолжает работать. Более того, пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ гласит: «Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом».
Статья 219 ГК РФ утверждает: «Право обственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».
А пока нет такой регистрации, нет и права собственности на недвижимое имущество, ни обязанности его содержать, как я считаю.
Итак, общее имущество МКД в Приморском крае по договору не передано собственникам квартир, следовательно, у собственников квартир нет никаких обязательства перед исполнительной властью по содержанию всего того, что расположено за пределами стен квартир, как я полагаю.
Если на кого из-за задолженности по взносам на капремонт подают заявление в мировой суд для вынесения приказа о взыскании задолженности, то в течение 10 дней после его получения подавайте возражение на его исполнение в этот же судебный участок.
В полноценном судебном процессе потом можно будет отстаивать свою позицию.
Евгений Бондаренко,
г. Владивосток.
Рисунок Tver.bezformata.com