Сергеева Н.Н., консультант-правозащитник ОДПК «Хранители закона»
ОФОРМИМ ДОГОВОР НА СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕДОЛЕВОГО ИМУЩЕСТВА ДОМА ПО ЗАКОНУ И В СВОИХ ИНТЕРЕСАХ.
ШАГИ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА:
– Выбираем уполномоченного на оформление ОДИ, получение всей документации и оформление в ЕГРП (Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество и сделок с ним)
– Выбираем уполномоченных (комиссию) для утверждения цены договора (предварительного)
– Ищем подходящую обслуживающую компанию, деятельность которой имеет государственную регистрацию (выписка из ЕГРЮЛ с указанием ОКВЭД на право на зарегистрированную деятельность обязательна!)
– Согласованный комиссией (уполномоченными) договор с УК предлагаем для подписи всем жильцам.
ВНИМАНИЕ! ВАЖНО:
Власть навязала жильцам-собственникам голосование кв. метрами.
Это ловушка и, мягко говоря, – геморрой для счетной комиссии и для всех пытающихся проверить результаты такого голосования. Поэтому рекомендую протоколом оформить ПРАВИЛА ПОДСЧЕТОВ И РАСЧЕТОВ – ЭТО ВАШЕ ПРАВО СОБСТВЕННИКА!
Считать рекомендую голоса: один человек (зарегистрированный в доме) и участвующий в голосовании – один голос. А оплачивать содержание следует в соответствии ст. 289 Гражданского кодекса – пропорционально занимаемой площади.
МОТИВАЦИЯ ДЛЯ ТАКОГО ГОЛОСОВАНИЯ: в каждом доме, стараниями властей полно «незаконных» собственников. В соответствии с Российским законодательством приватизации подлежали только обособленные помещения: дом, комната в доме, квартира в МКД, комната в квартире, гостинка. В совместное (не долевое) владение неделимое имущество (комнату) (по закону) могли оформить только супруги. А у нас «заботливые» власти обязывали в приватизацию включать несовершенных детей! В каждом доме есть такие «дольщики» – «собственники» кв. метров под детскими кроватками. Причем с документами, имеющими статус ГОСУДАРСТВЕННОГО ДОКУМЕНТА, ЧТО ПРОТИВОРЕЧИТ Российскому законодательству. Да и в соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П часть комнаты (кв. м) не рассматривается в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.
КСТАТИ:
Статья 15 ЖК РФ. Объекты жилищных прав
1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
ГАРАНТ:
В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П часть комнаты не рассматривается в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее – требования).
И ЭТО НАДО ЗНАТЬ!:
Примерный перечень документов, необходимых для государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме:
1. Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности (составляется при приеме документов);
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя либо его представителя;
3. Протокол об избрании выборного лица, который наделяются правами по подаче заявления и получения документов после государственной регистрации общего имущества;
4. Платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (100 рублей оплачивает каждый собственник жилых помещений);
5. Решение (протокол), не менее 2/3 собственников помещений, общего собрания собственников квартир в многоквартирном доме о размере долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, с указанием:
а) Реквизитов документов, на основании, которого принадлежит помещение (не менее двух подлинников) (статья 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, статья 245 Гражданского кодекса, пункт 39 Правил ведения ЕГРП);
6. Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиры;
7. Правоустанавливающие документы, подтверждающие права на объекты недвижимого имущества (квартиры);
8. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса (пункты 4, 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса);
9. Заявление собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса) (пункт 3 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса);
10. Планы объектов недвижимости, в том числе кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (статьи 17, 18 Закона о регистрации, пункт 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса), а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме.
11. В соответствии со ст. ст. 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и требованиями действующего законодательства для осуществления правовой экспертизы документов, помимо вышеуказанных документов, у заявителя, в случае необходимости, дополнительно могут быть истребованы иные документы.
НАДО ЗНАТЬ!
Постановление ГК РФ по строительству и ЖКК от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяет требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда и техническую документацию, которая должна быть у собственника и передаваться обслуживающей организации.
К ней относится перечень документации, относящейся к документации длительного хранения в том числе:
– план участка с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
– проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;
– акты приемки жилого дома от строительных организаций;
– акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
– схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо , электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
– паспорт лифтового хозяйства;
– паспорт на жилой дом и земельный участок.
В перечень документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят следующие документы:
– сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
– акты технических осмотров;
– протоколы измерения сопротивления электросетей.
В письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 г. № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления» определено, что целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме.
Письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» утверждает, что техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24 и п. 26 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491.
Да и в постановлении Правительства РФ № 491 которое действует с 13.08.2006г.В п.п. 24,26 четко прописан перечень необходимых документов для управления (содержания и обслуживания) общедолевого имущества дома:
п. 24.Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков
п. 26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений
Цена договора
УСТАНАВЛИВАЕТСЯ СОБСТВЕННИКАМИ!
В соответствии со ст. 44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением (далее – Правила), размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Собранием должны быть обсуждены, предусмотрены, утверждены и обнародованы сл. показатели:
НЕОБХОДИМЫЕ (по рекомендации Россстроя!)
– Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 Регистрационный N 5176;
– Затраты на ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования:
а)затраты на ремонт и обслуживание систем водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции и др. инженерного оборудования дома.
Себестоимость затрат по этой статье:
- оплата труда рабочих, выполняющих ремонт и обслуживание внутридомового оборудования;
- отчисления на соцнужды;
- материалы;
- прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования.
По оплате труда учитываются нормы времени, численность, перечень, состав, периодичность выполнения указанных работ (правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда).По затратам на материалы учитываются стоимость зап.частей, деталей и т.д.
Прочие расходы
ЗАТРАТЫ НА БЛАГОУСТРОЙСТВО И ОБЕСПЕЧЕНИЕ САН. СОСТОЯНИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ПРИДОМОВЫХ ТЕРРИТОРИЙ.
а) расходы по уборке придомовых территорий;
б) содержанию и освещению мест общего пользования
в) противопожарных мероприятиям, дезинсекции, дератизации, озеленению;
г) вывозу твердых бытовых отходов;
д) другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий;
е) обслуживанию лифтов:
- оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обслуживанием домов и территории;
- отчисления на соц. нужды
- материалы
- электроэнергия
- прочие расходы по обеспечению сансостояния жилых зданий и придомовой территории:
- заработная плата рабочих, непосредственно занятых уборкой территории, обслуживанием мусоропроводов, уборкой лестничных клеток, лифтеров, диспетчеров по обслуживанию лифтов, рабочих по очистке шахт мусоропроводов, других рабочих.
Перечень состав, периодичность работ согласно правилам и нормам технической эксплуатации.
Материалы – стоимость песка, хлоридов для посыпки территорий, воды для полива и мойки.
Электроэнергия – стоимость затрат на освещение подъездов, дворов, номерных знаков, лестниц, подвалов и др. мест общего пользования.(ОДН!!! На электроэнергию рассчитывается не по «формулам», а по счетчиками и входит в затраты по содержанию и обслуживанию)
Прочие расходы:
– затраты на работу выполненную самим подрядчиком собственным транспортом по вывозу мусора,снега, проверке, прочистке вентиляционных каналов, приобретение и ремонт контейнеров, мусоросборников, урн, уходу за зелеными насаждениями;
противопожарными мероприятиями, уничтожение грызунов, насекомых другие расходы, связанные с особенностями эксплуатации жилого фонда.
Все эти расходы устанавливаются общим собранием (конференцией, уполномоченной собственниками комиссией) и согласовываются с обслуживающей компанией предварительным договором.
КСТАТИ:
Статья 433 ГК РФ. Момент заключения договора
2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224)
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Губернатор и мэр обязаны обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан:
Статья 2 ЖК РФ . Обеспечение условий для осуществления права на жилище
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда; НЕ ОБЕСПЕЧИВАЮТ? ТОГДА ВАМ К ПРОКУРОРУ!(с письменным заявлением!)
Бессчасный Сергей Алексеевич – прокурор Приморского края
Прокуратура края
690000, г. Владивосток, ул. Фонтанная, д. 51
(423-2) 40-44-56
ВЫ КАК ПОТРЕБИТЕЛИ ИМЕЕТЕ ПРАВО:
Право на качество: в соответствии со ст. 4 ЗаконаРФ «О защите прав потребителей».., – товар, передаваемый продавцом потребителю, должен быть качественным (услуга или работа должны быть выполнены качественно). При обнаружении потребителем недостатков в товаре или выполненной работе (услуге) у потребителя возникают права, закрепленные в ст.ст. 18, 29 ЗаконаРФ «О защите прав потребителей»..
Право на безопасность: товар (работа, услуга) должны быть безопасны для жизни и здоровья потребителя, окружающей среды, а также не должны причинять вред имуществу потребителя (ст. 7 ЗаконаРФ «О защите прав потребителей».).
Право на информацию: потребитель имеет право на достоверную и необходимую информацию о товарах (работах, услугах) и о продавцах (исполнителях, изготовителях) (ст.ст. 8-10 ЗаконаРФ «О защите прав потребителей»). Информация о товарах помогает потребителю сделать правильный выбор, а данные о продавце (исполнителе) позволяют вовремя обратиться с требованиями, которые потребитель вправе предъявить по закону, по поводу недостатков в товарах (работах, услугах).
ЛИШИНЫ ЭТИХ ПРАВ: ТОГДА ВАМ В РОСПОТРЕБНАДЗОР! (с письменным заявлением!)
Маслов Дмитрий Валентинович – Руководитель Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Приморскому краю – Главный государственный санитарный врач по Приморскому краю.
E-mail: [email protected]Телефон: (423) 244-27-40
Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Приморскому края
Адрес: 690095, Приморский край, г. Владивосток, ул. Сельская, дом 3
Телефон (приемная): 8(423) 244-27-40, факс: 8(423) 244-25-72
Адрес электронной почты (канцелярия): [email protected]
БУДЬТЕ СОБСТВЕННИКАМИ! И НЕ ПОЗВОЛЯЙТЕ НИКОМУ ХОЗЯЙНИЧАТЬ В ВАШЕМ ДОМЕ И ЗАЛЕЗАТЬ В ВАШ КАРМАН!
Рисунок http://ulitsa-mira7.ucoz.ru/blog/ob_otchetnosti_upravljajushhikh_kompanij/2012-09-25-8