Примерно 82% россиян недовольны работой управляющих компаний (УК), обслуживающих многоквартирные дома (МКД). Однако и альтернативную форму управления своим недвижимым имуществом путем создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) выбирать торопятся не все. Согласно данным Росстата, сегодня в России ТСЖ управляют лишь 3% жилищного фонда. Проблема в том, что правление и председатель ТСЖ выбираются из числа жильцов, у которых нет необходимых опыта и знаний. Зачастую серьезные трудности возникают уже на этапе создания товарищества. В этой статье мы расскажем, что такое ТСЖ, и дадим несколько простых советов начинающему председателю и членам товарищества.
Первые шаги к ТСЖ
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников жилья. Но практически всегда при попытке созвать его инициативная группа жильцов сталкивается с проблемой низкой явки и отсутствия кворума. Выходом может стать заочное голосование.
При такой форме проведения общего собрания нужно готовить документы с особой тщательностью. Извещения о проведении собрания должны содержать сведения о составе инициативной группы (фамилии, имена, отчества, адреса и телефоны), о повестке дня собрания, о сроках и месте выдачи и приема бюллетеней для голосования.
Сами бюллетени обязательно делаются именными, на каждого собственника жилья в МКД. В них указываются инициаторы собрания и список вопросов, по которым проводится заочное голосование. По каждому из вопросов приводятся варианты решения. Нужно не забыть включить в число вопросов и пункт о проведении выборов членов счетной комиссии, которая будет подводить итоги заочного голосования.
Выдачу и прием бюллетеней следует проводить под собственноручную подпись каждого собственника в журнале или реестре выдачи и приема. При этом необходимо следить, чтобы никто не ставил подпись «за того парня»: это допускается только при наличии нотариально заверенной доверенности, которая обязательно прилагается к журналу (реестру). В том случае, если собственником части жилых помещений в МКД является муниципалитет, то у его уполномоченного представителя обязательно должны быть приказ (договор) и доверенность на право подписания бюллетеня, которые также в оригинале прилагаются к журналу (реестру) выдачи бюллетеней.
При приеме заполненных бюллетеней необходимо строго следить за тем, чтобы в них стояла собственноручная подпись жильца и дата голосования.
По результатам подсчета голосов счетная комиссия должна подготовить протокол, подписанный всеми ее членами. Только на основании этого протокола инициативная группа готовит сводный отчет о результатах голосования.
Несоблюдение одного из этих требований дает право любому из собственников опротестовать результаты голосования в суде.
Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него подано более 50% голосов (по пропорциональному принципу: чем больше площадь квартиры, тем больше голосов у данного собственника). Для государственной регистрации товарищества в качестве юридического лица необходимо подать заявление в регистрационный орган, приложив к нему протокол решения общего собрания (подпись заявителя удостоверяется нотариусом), устав ТСЖ и подтверждение уплаты госпошлины. После получения регистрационных документов ТСЖ обязано в письменном виде уведомить управляющую компанию, что МКД сменил способ управления домом, и пригласить ее представителя для проведения совместного осмотра и составления акта приема-передачи дома.
Начинающему председателю ТСЖ
«Если в доме есть профессионал или человек, который готов научиться управлению жилищным фондом и стать профессионалом, то вам крупно повезло, — считает Галина Хованская, депутат Государственной Думы Российской Федерации. — В большинстве случаев по Москве ситуация другая. Буквально 10% ТСЖ, если не меньше, находятся на самоуправлении, остальные товарищества собственников жилья заключают договоры со сторонней управляющей организацией».
Важно понимать, что многоквартирный дом — это сложный объект для управления, поэтому председателю необходимо ознакомиться с жилищным законодательством и нормативной базой, обладать некоторыми познаниями в области юриспруденции и работы арбитражных судов. Не будет также лишним владение принципами бухучета и элементарными знаниями в области техники.
По мнению Юниса Лукманова, не нужно бояться трудностей. «Мы создаем городскую ассоциацию собственников жилья. Планируем обучать специалистов ТСЖ по различным программам. Важно, что кроме председателей товариществ обучение могут проходить также председатели ревизионных комиссий ТСЖ, бухгалтеры и инженеры».
Создаются подобные ассоциации и в других городах. Не помешают и контакты с другими ТСЖ и их председателями, которые могут дать много полезных советов.
Секреты рационального управления
Сразу после создания ТСЖ предстоит решить вопрос о том, кто будет управлять домом и обслуживать его. Можно пойти «по накатанной» и заключить договор с управляющей компанией. Это проще, однако многие эксперты полагают, что лучше не доверяться УК и контролировать все самостоятельно. Но в этом случае необходимо напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и компаниями, занимающимися вывозом мусора, обслуживанием лифтов, сантехническими работами и т.д.
Кстати, сами УК зачастую поступают также, ведь далеко не все они имеют собственный штат необходимых специалистов, а иногда их попросту не хватает для обслуживания всех находящихся в управлении МКД. Так зачем переплачивать посреднику, у которого ваш дом — лишь одна из многих спиц в колеснице? К тому же, самостоятельное управление домом более демократично, поскольку все финансовые решения принимаются на общем собрании, и собственники всегда могут проконтролировать ход работ.
Еще один вопрос, требующий пристального внимания, — это свободные нежилые площади, которые могут быть сданы в аренду. Сегодня многие ТСЖ, благодаря наличию именно таких активов, решают проблемы капитального ремонта и реконструкции МКД, благоустройства подъездов и придомовой территории и другие. Кстати, сама придомовая территория и фасады здания тоже должны использоваться рационально. «Сейчас во многих жилых домах на первых этажах работают частные фирмы, магазины, а на стенах зданий висит реклама. Земля, на которой расположен дом, принадлежит жильцам и может быть передана в аренду только путем проведения общего собрания, — комментирует Оксана Дегтярева, юрисконсульт НП «Правоведы». — А все средства от аренды земли или использования фасадов зданий в качестве рекламных площадей должны использоваться на благо всех собственников, а не ложиться в карман, например, управляющей компании».
Жилищно-коммунальные инновации
Еще один источник средств, которые можно пустить на ремонт и благоустройство, — экономия на коммунальных платежах. Хорошим дополнительным стимулом для этого стало введенное в 2012 году разделение потребления всех коммунальных ресурсов в квитанциях по квартплате на общедомовое и индивидуальное. По логике, одновременно с этим нужно вводить поквартирный учет всех коммунальных ресурсов, включая тепло, на оплату которого, к тому же, тратится больше всего денег. Однако традиционные теплосчетчики, которые врезаются в трубу, в большинстве российских МКД, имеющих вертикальную разводку системы отопления, пришлось бы устанавливать на каждый радиатор. Один такой счетчик стоит 10-15 тысяч рублей, поэтому окупаемость подобного решения получилась бы очень низкой. Однако и здесь есть альтернативное решение.
«В Европе уже более 100 лет назад разработана технология учета тепла, подходящая для домов с вертикальной разводкой системы отопления, — рассказывает Светлана Никитина, руководитель направления «Поквартирный учет тепла» компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования. — Массовое применение этой технологии началось в коммунальном комплексе Восточной Германии, где в прошлом также строилось много подобных зданий. Сегодня эта технология оказалась востребована и в России». Вместо сложных счетчиков с расходомерами, которые нужно врезать в трубу, на поверхность каждого отопительного прибора крепится электронный счетчик-распределитель с термодатчиком, измеряющим не температуру воды, а температуру поверхности радиатора. Установив такие устройства на всех отопительных приборах в доме и зная мощность этих приборов, можно без труда по динамике изменения температуры их поверхности в течение какого-то периода вычислить долю каждого радиатора в общем теплопотреблении. Остается взять величину общедомового расхода, зафиксированную общим теплосчетчиком, и распределить ее между всеми радиаторами в соответствии с их долями».
На практике счетчики-распределители устанавливаются только на радиаторах в квартирах. Однако на отопление мест общего пользования и на тепло, излучаемое самими стояками, также приходится значительная доля общего потребления. Согласно постановлению Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», эту часть вычленяют сразу, в соответствии с долей площадей общего пользования в доме, и делят между собственниками по отработанной схеме: пропорционально площади их квартир. А для деления оставшейся доли используют данные распределителей. Для сбора данных с регистраторов присутствие человека не нужно: они передаются по радиоканалу на этажный концентратор, далее на подъездный, домовой, и потом — в диспетчерскую или ЕИРЦ. Стоимость системы INDIV-AMR с автоматизированной дистанционной передачей данных в пересчете на одну квартиру примерно равна стоимости одного индивидуального теплосчетчика (10-15 тысяч рублей), а стоимость комплекта приборов с обычным визуальным считыванием показаний на все батареи — 2,5-3 тысячи рублей.
Конечно, одних приборов учета для экономии недостаточно, ведь нужно еще за счет чего-то снижать потребление тепла, регулировать его в зависимости от изменения погодных условий и собственных предпочтений. Осуществить последнее в пределах квартир позволяют монтируемые на отопительные приборы автоматические радиаторные терморегуляторы. С их помощью жильцы могут устанавливать в каждой комнате оптимальную для себя температуру воздуха, после чего прибор поддерживает ее автоматически. А в масштабах дома за регулирование отвечает индивидуальный тепловой пункт с погодной компенсацией. «Установка блочного теплового пункта Danfoss позволила нам на 40% сократить свои расходы на отопление и на 35% — на горячее водоснабжение», — говорит Татьяна Овчинникова, заместитель председателя ТСЖ «Вече» (Великий Новгород, пр-т Мира, 36).
Смотри в оба!
Рассуждая об автоматизации, нельзя сбрасывать со счетов роль человеческого фактора. Например, с наступлением зимы в подъездах и на лестничных клетках многих домов зачастую окна остаются распахнутыми настежь, хоть ноль на улице, хоть минус тридцать, и никого это не беспокоит. Люди выходят покурить, открывают окна, а закрыть забывают. Для экономии тепловой энергии председателю ТСЖ следует контролировать целостность теплового контура здания:
на лестницах и в лифтовых холлах должны быть целые и хорошо закрывающиеся окна;
чердаки и подвалы должны быть всегда надежно закрыты;
двери в подъездах должны закрываться, чтобы избежать потери тепла;
кровля и фасады должны быть качественно выполнены и хорошо утеплены.
Предпринимать определенные меры нужно и для экономии электроэнергии. Например, можно установить энергосберегающие лампы в общих помещениях дома.
Кроме того, нельзя допускать бесконтрольное расходование коллективных ресурсов. Например, летом жители просят включить им поливочные краны, а ведь это питьевая вода, она не бесплатна и идет через общедомовой прибор учета, который автоматом еще и канализование накручивает. Не говоря уже о том, что некоторые таким образом умудряются мыть свои машины, хотя это вообще запрещено. Вот и получается: кто-то полил цветочки под окном, кто-то машину помыл, а платят за это все, да еще и в двукратном размере.
Охватить весь спектр проблем, связанных с организацией работы ТСЖ, в рамках одной обзорной статьи невозможно. Однако те вопросы, на которых мы сегодня остановились, являются своего рода стартовыми для успешного и эффективного управления домом. Аккуратное соблюдение определенных законодательством правил работы, обучение и повышение квалификации сотрудников товарищества, рациональное использование имеющихся площадей и экономия коммунальных ресурсов — вот основные слагаемые успеха деятельности любого ТСЖ.