Уходящий год отметился как минимум двумя тенденциями на рынке недвижимости: ростом цен на квартиры и сокращением числа банков, выдающих ипотечные кредиты. Насколько мечта о покупке жилья может стать реальностью для большинства россиян в ближайшие годы? Сейчас это во много зависит от развития рынка ипотеки, но что происходит на нем и куда мы движемся? Предлагаем наш аналитический обзор и прогноз.
ТОП-10 ипотечных банков. Для жителей России состояние рынка ипотечного кредитования – чрезвычайно актуальная тема, поскольку почти каждая вторая семья, особенно в крупных мегаполисах, пользовалась этой услугой в банке. Такая популярность ипотеки в России вызвана низкими доходами населения и высокими ценами на недвижимость, которые с каждым годом только растут.
Так как количество банков ежегодно сокращается, то уменьшается и количество банков участвующих в ипотечном кредитовании. На 1 октября 2019 года число кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, сократилось по сравнению с их количеством на ту же дату в 2018 году на 50 единиц и составило 320 организаций. Больше всего зарегистрированных кредитных организаций в сфере ипотечного кредитования в Центральном федеральном округе, а конкретно в Москве.
Согласно рейтингу банков РФ по объему выданных ипотечных кредитов, представленному в таблице 1, лидерство сохраняют Сбербанк России и ВТБ24. Причем объем выданных ипотечных кредитов Сбербанком превысил совокупные показатели всех остальных банков.
Таблица 1 - Рейтинг российских банков по объему выдачи ипотеки в первом полугодии 2019 г.
(составлено автором на основе данных с официального сайта ДОМ.РФ)
Анализируя таблицу, можно увидеть, что у половины банков наблюдается положительная динамика выдачи ипотечных кредитов, особенно у Альфа-банка, который в 2018 году был на 11 месте в рейтинге и у банка Открытие, который за год поднялся на 9 мест вверх. Также явно увеличили объемы выдачи Росбанк и Промсвязьбанк, так как в прошлом году их не было в ТОП-15 банков, а на сегодняшний день они входят в ТОП-10. Сильно сократили свои объемы Газпромбанк, Россельхозбанк и Райффайзенбанк, а также ДОМ.РФ, который год назад входил в ТОП-5 банков.
Движение процентных ставок. Неоднократное снижение ключевой ставки Центрального Банка РФ за 2019 год с текущим уровнем в 6,25 % подействовало на снижение ставок по ипотеке, что сделало ипотечное кредитование более востребованным и привлекательным.
Тенденция движения процентных ставок, представленная с помощью рисунка 1, – ключевой двигатель роста ипотечного рынка РФ.
Рисунок 1. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленным за месяц
(составлено автором на основе данных с официального сайта ЦБ РФ).
Рассматривая динамику ставки, четко видна тенденция к ее снижению: с конца 2017 года она снизилась на 0,55 пункта на конец 2019-го и составила 9,4%, а из-за последовавшего в декабре уходящего года очередного снижения ключевой ставки вероятно продолжение ее снижения и в следующем году.
Объемы кредитов. Как в последнее время менялись объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных физическим лицам-резидентам РФ, можно увидеть на рисунке 2.
В целом, с 1 июня 2019 года наблюдался стабильный рост объема предоставляемых кредитов, что также можно связать с последовавшими осенью изменениями ставки ЦБ РФ. Более 1 млн. ипотечных кредитов на сумму 2,24 трлн руб. выдано за 10 месяцев 2019 года. Это на 14% меньше в количественном выражении, чем за аналогичный период прошлого года, и на 5,5% – в денежном выражении. В 2018 году было выдано 1,5 млн ипотечных кредитов на общую сумму 3 трлн рублей. В 2019 году объемы выдачи планируются в 2,9 трлн рублей, из которой 95% - выдача «новых» кредитов, а 5% - рефинансирование ранее оформленных ипотек.
Рисунок 2. Ипотечные жилищные кредиты,
предоставленные физическим лицам-резидентам за месяц, млн. руб.
(составлено автором на основе данных с официального сайта ЦБ РФ).
Снижение объема выдачи ипотечных кредитов в первом полугодии 2019 можно связать с рядом факторов, таких как:
1. Рост кредитных ставок в начале 2019 года;
2. Насыщение платежеспособного спроса. Существует огромный спрос на жилье, но именно качественный спрос органичен, так как у большинства людей нет денег, чтобы платить ипотеку;
3. Переход на эксроу-счета. Этот фактор менее значительный, но все-таки некоторая часть потенциальных заемщиков приостановили покупку жилья до того момента, когда система начнет работать более слаженно.
Ситуация в регионах. Как распределяются выданные ипотечные кредиты по федеральным округам можно увидеть на рисунке 3. Больше всего кредитов было выдано в Центральном федеральном округе, на втором месте – Приволжский ФО. Меньше всего ипотек предоставили в Северо-Кавказском, Дальневосточном и Южном федеральных округах.
Рисунок 3. Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных за месяц, на 01.11.2019,
в разрезе федеральных округов, млн. руб.
(составлено автором на основе данных с официального сайта ЦБ РФ).
Больше всего ипотечных кредитов выдают в Москве. Так на 1 октября 2019 года объем выданных кредитов в столице по сравнению с тем же периодом в 2018 году увеличился на 63% и составил 36 563 млн руб. Для сравнения, в Санкт-Петербурге объем ипотечных кредитов за этот же период вырос с 13 181 до 16 316 млн руб.
Рисунок 4. Объем жилищных кредитов в рублях, предоставленных за месяц
в наиболее насыщенных ипотекой городах, Москве и Санкт-Петербурге, млн. руб.
(составлено автором на основе данных с официального сайта ЦБ РФ).
Что дальше. В целом, ипотека стала доступнее. Поскольку прогнозируется дальнейшее снижение ключевой ставки, то ставки по ипотеке будут продолжать снижаться. Ожидаемое снижение в 2020 году - до 8,5%, а к 2024 году до 7%. Это будет соответствовать ключевой цели федерального проекта «Ипотека», являющегося составной частью национального проекта «Жилье и городская среда», – достижение средней ставки по ипотеке на уровне 7,9% годовых к концу 2024 года.
7 из 15 крупнейших ипотечных банков в ноябре 2019 года снизили ставки предложения по ипотеке на новостройки до уровня менее 9%, что способно привлечь на рынок на 25-30% больше новых платежеспособных покупателей жилья. Но как долго может продолжаться рост дешевеющей ипотеки в условиях снижения реальных располагаемых доходов населения?
Предпосылки для роста российского рынка ипотеки создают сохраняющиеся и расширяющиеся методы государственной поддержки развития ипотечного кредитования: ипотека по льготной ставке для семей с детьми (начиная с рождения второго ребенка), социальная ипотека (для молодых семей, учителей, врачей, военнослужащих, ученых, работников культуры, соцзащиты и учреждений занятости населения и т.д.), льготная сельская ипотека, использование материнского капитала для оплаты ипотеки, Дальневосточная ипотека, государственную помощь отдельным категориям ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, региональные программы по поддержке ипотечных заемщиков.
Качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне, риски формирования ипотечного кредитного «пузыря» отсутствуют: доля фактически просроченных платежей в общем объеме задолженности по ипотеке на конец сентября снизилась до 1,01% (на 0,13 п.п. ниже уровня по состоянию на 01.01.2019).
В «сухом остатке». Резюмируя, можно выделить следующие тенденции и прогнозы:
- дальнейшее снижение числа кредитных организации, выдающих ипотечные кредиты;
- рост объемов и количества выдачи ипотечных кредитов, в том числе с государственной поддержкой;
- дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам;
- концентрация существенной части выданных ипотечных кредитов в Центральном федеральном округе и в Москве на фоне увеличения доли выдаваемых кредитов в городах-миллионниках и в регионах-лидерах по темпу прироста населения (Московская, Ленинградская, Краснодарская области). В этих трех регионах строится 46,2% жилья от общероссийского объема;
- увеличение доли рефинансирования на рынке ипотеки ввиду последовательного снижения ключевой ставки.