Одним из способов приобретения жилья на российском рынке недвижимости является членство в жилищном накопительном кооперативе (ЖНК). Рассказываем о преимуществах и недостатках ЖНК и о том, почему к настоящему моменту каждый третий ЖНК прекратил существование.
Квадратные метры. Первые жилищные накопительные кооперативы возникли в Европе еще в конце XIX века. В России функционирование этой организационной формы имеет недолгую историю: закон о ЖНК появился только в конце 2004 года. Из всех видов кооперативов, нацеленных на приобретение жилья, только ЖНК регулируются Центробанком. Управляющим регламентом для них является Указание ЦБ № 3608-У «О сроках и порядке предоставления в Банк России отчетности жилищного накопительного кооператива».
Жилищные накопительные кооперативы отличаются от строительных тем, что последние создаются для возведения одного конкретного здания, а ЖНК не ограничены в выборе объектов инвестирования тесными рамками и могут направлять средства на приобретение квартир в самых разных домах.
Отличие ЖНК от ипотечной схемы заключается в возможности приобретения жилья по квадратным метрам. В какой-то мере это защищает от инфляции, но не от роста рыночной стоимости квартиры. Средства пайщика не просто вносятся им на лицевой счет, они также учитываются в стоимости жилья по текущей цене.
По полочкам. ЖНК имеет право осуществлять операции на рынке жилья в следующих долях: 80% — готовое жилье (не обязательно вторичный рынок, но объект, введенный в эксплуатацию) и 20% — новостройки, еще не введенные в эксплуатацию.
К числу преимуществ ЖНК для пайщиков можно отнести:
1) минимальный первоначальный взнос;
2) отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов для вступления в кооператив;
3) низкие проценты при погашении платежа за квартиру по рассрочке.
К недостаткам ЖНК относятся:
1) возможность исключения из кооператива по решению общего собрания;
2) возможность убытков, связанных с расходами на деятельность кооператива (в пределах своих паевых накоплений);
3) наличие вступительного взноса в ЖНК, который практически не включается в счет стоимости приобретаемой квартиры и ежемесячных/ежегодных членских взносов;
4) риск дополнительных платежей в случае убытков ЖНК;
5) риск потери квартиры в случае банкротства ЖНК, так как до момента выплаты участником кооператива полной стоимости квартиры она принадлежит ЖНК.
Остаться в живых. В 2005–2019 годах в России было зарегистрировано 56 ЖНК. С учетом ликвидированных за этот же период кооперативов в настоящее время действует 38 ЖНК. В среднем за 14 лет ликвидировалось по 3,5 ЖНК в год, а регистрировалось около трех.
Меньше всего по времени, около восьми месяцев, просуществовал ЖНК «СОЮЗ-НК», который был зарегистрирован в январе, а ликвидирован в сентябре 2018 года. Из числа зарегистрированных в 2005 году ЖНК сейчас функционирует четыре организации: «Единство», «Жилищная инициатива», «Жилищное строительство № 2» и «Культбытстрой-ДОМ». Единственный из созданных в 2005 году ЖНК «Жилищный партнер» был ликвидирован по причине банкротства в 2014 году. Причины банкротства и ликвидации этого ЖНК связаны с рисками ведения деятельности на нестабильном рынке, нарушением законодательства и неисполнением судебных решений и предписаний.