Жилищно-строительный кооператив прошлых лет постройки организован одним учредителем, физическим лицом, действует на основании только Устава ЖСК, утвержденного этим учредителем. Цель – удовлетворение членов кооператива и их семей в жилье (как правило, отдельная квартира), а также для последующей эксплуатации и управления многоквартирным жилым домом, построенном за счет собственных средств и с помощью государственного кредита. Число членов ЖСК не может быть больше, чем число квартир.
В случае выплаты полной стоимости квартиры, рассчитавшись с государственным кредитом, гражданин после регистрации государственным органом права собственности на основании справки ЖСК о выплате пая, становился собственником квартиры. В дальнейшем – на основании договора купли-продажи, дарения, по завещанию, в качестве права на наследство по закону.
В случае отсутствия документа о регистрации квартиры в частную собственность, гражданин не является собственником квартиры и не может быть признан членом ЖСК в порядке ст. 121 ЖК РФ. Этот порядок государственной регистрации прав на имущество и приема в члены ЖСК действовал с момента образования ЖСК.
Если гражданин передал квартиру, часть квартиры, комнату в частную собственность иному лицу, то он обязан подать заявление о выходе из членов ЖСК. Право частной собственности на отдельную квартиру в ЖСК первично. Не путать с ТСЖ: членом ТСЖ может быть признан собственник отдельной квартиры, части квартиры, комнаты. В ЖСК это исключено! Членство в кооперативе добровольное.
В Петербурге утратил силу закон Петербурга № 80-26 22.05.1997 «О порядке продажи жилфонда Санкт-Петербурга». Покупатель квартиры обязан побывать в правлении и ознакомиться с Уставом ЖСК. Продавец квартиры обязан об этом предупредить будущего члена ЖСК.
Такого понятия как «прописка» не существует с момента принятия ФЗ № 5242-1 от 25.06.1993 «О праве граждан на свободу передвижения и выбор места жительства в пределах Российской Федерации», а также принятыми правительством РФ во исполнение этого закона «Правилами регистрации и снятия с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ», № 713 от 17.07.1995.
При регистрации по месту пребывания выдается свидетельство, а по месту жительства – ставится штамп в паспорте гражданина. Сниматься с регистрационного учета по месту жительства гражданин не обязан в случае проживания по месту пребывания.
Государственная услуга по регистрационному учету граждан по месту жительства в пределах РФ осуществляется в соответствии с административным регламентом, утвержденным приказом Федеральной миграционной службы № 208 от 20.09.2007. Должностными лицами, ответственными за регистрацию, осуществляющими первичный прием от граждан документов на регистрацию по месту жительства, передачу в орган регистрационного учета предусмотренных учетных документов, являются уполномоченные лица управляющей организации (ЖСК, ТСЖ, УК), ответственные за регистрацию в помещениях частного жилого фонда (ст. 6 АР). Государственная услуга по регистрационному учету граждан по месту жительства в пределах РФ производится бесплатно (ст. 8 АР).
Собственники помещений в МКД вправе обжаловать действия (бездействие) уполномоченных должностных лиц в ходе предоставления ими государственной услуги по регистрационному учету в досудебном и судебном порядке (ст. 116 АР).
Согласно ст. 5 закона № 5242-1 от 15.06.1993 (в редакции № 376-ФЗ от 21.12.2013), гражданин вправе не регистрироваться по месту пребывания в жилом помещении находящемся в Санкт-Петербурге или в одном из населенных пунктов Ленинградской области, если он зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении, находящемся в Санкт-Петербурге или в одном из населенных пунктов Ленинградской области. Гражданин не обязан уведомлять управляющую организацию о фактическом месте проживания своего (по месту пребывания).
Минстрой РФ распространил письмо 10.11.2016 № 37404-АТ/04 за подписью замдиректора департамента ЖКХ А.В. Таманцева, в котором разъяснено, как именно следует определять количество постоянно или временно проживающих, которые принимаются во внимание при расчете стоимости коммунальных услуг в квартирах, где нет счетчиков.
Управляющими органами ЖСК являются:
председатель правления – единоличный исполнительный орган;
правление – коллегиальный исполнительный орган.
По закону они не могут принимать решения по вопросам исключительной компетенции общего собрания ЖСК.
Общее собрание членов ЖСК – высший орган управления МКД законом наделен полномочиями принимать решения по вопросам компетенции правления и председателя.
С 15.07.2016 прекращена выдача бумажных свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе повторных (письмо Минстроя РФ от 17.11.2016 № 38396-ОД/04). Единственным доказательством существования зарегистрированного права с 15.07.2016 является запись о государственной регистрации права в ЕГРП. Выдача выписки из ЕГРП вместо свидетельства о регистрации связана с вступлением в силу изменений в федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Правление ЖСК не объявляло об этом жителям МКД. К сожалению, пассивное поведение жителей МКД, по моему мнению, открывает безграничные просторы для фабрикации протоколов общих собраний ЖСК. Похоже, это одно из самых распространенных злоупотреблений в сфере ЖКХ. Под фабрикацией протокола общего собрания членов ЖСК в МКД понимается искажение фактических данных. Она может проявляться в разных формах: внесение ложных сведений в протоколы, их подделка, подчистка, пометка другим числом и т.д.
Анализ правоприменительной практики показывает, что сфабриковать протокол общего собрания жильцов не составляет большого труда, при этом весьма проблематично доказать этот факт в суде, а в случае предоставления неоспоримых доказательств о подложности протокола лица, виновные в нарушении законодательства, не привлекаются к ответственности.
(«Жилищное право» № 2, 2015 г. «Фальсификация протоколов общего собрания собственников в многоквартирном доме: вопросы правоприменительной практики»).
Пример ЖСК-1076
Обязанность по учету фактически проживающих граждан в жилых помещениях дома № 3 по ул. Малая Бухарестская Санкт-Петербурга закреплена в протоколах правления ЖСК-1076 от 16.05.1995 и от 02.03.1997 о распределении обязанностей трех членов правления за заместителем председателя правления.
Члены ЖСК по закону и уставу обязаны принимать активное участие в решении всех вопросов деятельности кооператива. Фактически не участвуют.
Однако председатели ЖСК не ведут учет граждан, не разъясняют им их право на вступление в члены ЖСК, не знакомят с уставом. Видимо, лишние хлопоты. Очевидно, они приписывают в реестр членов кооператива лиц по своему усмотрению, без соблюдения требований ст. 121 ЖК РФ, зачастую не имеющих в собственности отдельную квартиру, а лишь долю квартиры либо комнату. Большинство граждан до настоящего времени имеют только документы, являющиеся основанием для регистрации в собственность жилых помещений, но не делающие их собственниками.
По требованию прокуратуры Санкт-Петербурга от 29.12.2017 Государственная жилищная инспекция провела проверку ЖСК. Установила, что по состоянию на 18.06.2018 в кооперативе числилось 267 членов ЖСК. Согласно справке ЖСК, 173 заявлений о вступлении в члены ЖСК, подписанных до 01.01.2000, не сохранилось в связи с истечением давности хранения (хранить обязаны с даты образования ЖСК до его ликвидации).
Так же предоставлены копии актов от 20.04.2008, 20.03.2010, 10.05.2012 передачи документов вновь избранным председателям правления ЖСК, в которых указано, что протоколы общих собраний за 1990–1999 гг. утеряны и восстановить их не представляется возможным.
ГЖИ СПб выдала предписание ЖСК-1076 от 26.11.2018 № 10/16447-р. Подтвердить вступление в члены ЖСК с момента создания ЖСК до 2000 года невозможно, вследствие чего невозможно подтвердить правомерность решений общих собраний членов ЖСК, так как невозможно установить полномочия лиц, принявших участие в общих собраниях членов ЖСК, и невозможно достоверно установить круг лиц, входящих в высший орган управления кооперативом – общее собрание членов ЖСК. Общее собрание членов ЖСК фактически отсутствует. Невозможно принять решения о выборе других органов управления – правление и председателя правления ЖСК. Кооператив не может надлежащим образом осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом. Предписано в срок до 30.04.2019 провести общее собрание собственников помещений МКД № 3 о выборе способа управления.
Этого же содержания прислал письмо от 14.12.2018 заместитель начальника управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Санкт-Петербурга Степанов В.В.
Вынесение предписания стало возможным, так как собрания членов ЖСК-1076 с 2000 года проведены без кворума членов кооператива (его не установить при отсутствии членов за 10 лет в период 1990-1999 гг.), а также без участия собственников, не являющихся членами кооператива, по вопросам повестки дня, отнесенным к их исключительной компетенции (таковых большинство!).
Ст. 1815, ч. 2 ГК РФ: решение собрания ничтожно, если принято при отсутствии необходимого кворума.
Ст. 1813, ч.1 ГК РФ: недействительное решение оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
Полагаю, в рассматриваемом случае обращаться в суд нет необходимости.
По моему мнению, правление ЖСК-1076 незаконно навязало собственникам способ управления — ТСЖ-1076, сообщив о том, что ГЖИ и прокуратура СПб обязало преобразовать ЖСК в ТСЖ в порядке ст. 122 ЖК РФ, чем ввела их в заблуждение. Объявило 16.03.2019 собрание жителей МКД № 3. Протокола с обязательными приложениями к нему нет – ГЖИ не передан в горпрокуратуру. Без объявлений на досках информации в 5 парадных о результатах собрания 16.03.2019 провело еще собрания: в очно-заочной форме членов ЖСК-1076 в период 15.02 – 06.04.2019 с числом голосовавших 232 (из общего числа 252?) и собственников помещений в МКД в период 15.02 – 15.04.2019.
В первом случае принято решение о реорганизации ЖСК в форме преобразования в ТСЖ в порядке ст. 122 ЖК РФ, об утверждении устава ТСЖ-1076, о выборе правления ТСЖ-1076, о выборе ревизионной комиссии ТСЖ-1076 и еще 5 вопросов, не подлежащих разрешению собранием ЖСК в форме заочного голосования согласно п. 106 Типового устава ЖСК, утв. постановлением правительтсва РФ 06.06.2012 № 558 (согласно ст. 52 ГК РФ, пункт обязательно должен быть включен в устав ЖСК-1076). Кроме того, откуда общее число членов ЖСК-1076 252, если 173 не сохранилось заявления до 01.01.2000, а протоколы за 10 лет утеряны?
Данный кооператив, в принципе, не может выполнить требование ст. 122 ЖК РФ – нет достоверного реестра членов ЖСК-1076. Всегда представляют список членов ЖСК с указанием фамилии и инициалов (в таком случае, думаю, не установить личность гражданина), нет даты уплаты вступительного взноса члена ЖСК (а именно с этой даты гражданин признается членом кооператива – порядок сохранен в ст. 121 ЖК РФ). Кроме того, обязательно к протоколу должен быть приложен реестр собственников отдельных квартир, отвечающий требованиям, т.е. указаны ФИО полностью, номер квартиры и площадь квартиры. Список участников голосования, отвечающий требованиям законодательства, ГЖИ СПб передала пакет документов собрания членов ЖСК-1076 в форме заочного голосования в период 15.02-06.04.2019 о преобразовании ЖСК в ТСЖ: протокол на 5 листах за подписью председателя собрания Кисмерёшкиной В.А., а согласно приложенным решениям членов (223) избрана Мазурина Н.Н.
В решениях не указаны паспортные данные, сведения о документе, подтверждающем собственность на отдельную квартиру (дата и номер выписки из ЕГРП). Других обязательных приложений нет в нарушение приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44-ПР, зарегистрированным Министерсовм юстиции РФ 21.02.2019 за № 53863).
Если в решении нет сведений о документе, удостоверяющем личность, а также сведений о дате и номере выписки из ЕГРП, то решение не учитывается при подсчете голосов. Не учитывать 223 решения!
Фактически реорганизация ЖСК в ТСЖ в порядке ст. 122 ЖК РФ не может быть, в принципе, проведена, поскольку согласно предписанию ГЖИ от 26.11.2018 общее собрание фактически отсутствует, т.к. не сохранилось 173 заявления о вступлении в члены ЖСК, количество граждан, принятых в члены ЖСК за 10 лет, не определить, о чем составлены акты ЖСК-1076 от 20.04.2008, 20.03.2010, 10.05.2012. До настоящего времени ГЖИ СПб не предоставила в прокуратуру СПб пакет документов ЖСК-1076 по собранию собственников помещений в МКД № 3 с повесткой дня о выборе способа управления ТСЖ-1076. Такое собрание, повестка дня и дата, место и время ознакомления с документами к собранию не объявлены собственникам дома № 3 «правлением ТСЖ-1076».
Однако, первые лица ГЖИ СПб, в т.ч. начальник Зябко В.Я., а также аппарат вице-губернатора Санкт-Петербурга Бондаренко Н.Л. сообщили об очной части собрания от 16.03.2019 и двух собраниях в периоды 15.02 – 06.04.2019 и 15.02-15.04.2019 МКД № 3. Начали проводить заочное голосование 15.02.2019, затем провели очное 16.03.2019, затем продолжили заочное голосование, считаю, в нарушение требований ст. 47 ч. 1 ЖК РФ, не подлежащей применению в данном МКД №3 – запрещено п. 106 типового Устава ЖСК, утверженного постановлением правительства РФ № 558 от 06.06.2012. Начальник 7 Управления Суяргулов А.З., его заместитель Степанов В.В. сообщили о выполнении предписания ГЖИ от 26.11.2018 кооперативом, а также и.о. начальника ГЖИ Тихашин А.С. сообщает о внесении 27.08.2009 в ЕГРЮЛ налоговой № 15 по Санкт-Петербургу сведений «создание ЮЛ путем реорганизации в форме преобразования».
На личном приеме 20.11.2019 зам. прокурора СПб Мельник В.Д. пояснений не дал. В день Конституции РФ 12.12.2019 начальник по приему граждан Левченко О.А. в очередной раз не допустила меня на прием горпрокурора Литвиненко С.И. При том документы с 14.03.2019 мне не выданы для организации и проведения общего собрания граждан МКД № 3 в порядке № 131-ФЗ от 06.10.2003, а также по трем собраниям 2019 года, в том числе по повторному запросу от 16.10.2019 по просьбе Мельника В.Д.
Я обратилась к Генеральному прокурору России Ю.Я. Чайке. Обращение направлено в горпрокуратуру. Исполнение поручения контролируется Генеральной прокуратурой.
О том, что механизм по смене руководства домом фактически не работает в Санкт-Петербурге, а также о том, что ГЖИ СПб крайне редко находит нарушения, и ее проконтролировать невозможно, сообщала в статье «Не хватает полномочий» «Российская газета», № 7590 от 14.06.2018 (петербуржцы не могут реализовать свое право на общественный контроль в ЖКХ).
Защищайте свои права, как это делаю я! За нас это никто не будет делать. Для этого законы писаны – их обязаны выполнять все. Не бойтесь критиковать (но не оскорблять) чиновников. Согласно инструкции Генпрокуратуры РФ преследование граждан за критику работы чиновников запрещено!
В.А. Алёхина.
Рисунок avatars.mds.yandex.net/get-pdb/2397645/4911a856-21ae-44dc-82f9-9e6bdfd88b25/s1200