Когда граждане, желавшие приобрести (а точнее, «построить») квартиру, приходили в РПО «Ваш дом» (реклама: «Сегодня «Ваш Дом» ориентирован на возведение малоэтажных жилых комплексов в красивых, экологически чистых местах ближайших пригородов Петербурга») как к добросовестному застройщику, им предлагалось стать пайщиками специально созданных для них на выбор ЖСК. К примеру «застройщики» обещали приступить к строительству ЖСК «Дивный Яр» летом 2015, сдать дом к концу года.
Происхождение ЖСК «Дивный Яр»
Организовать ЖСК и стать его членом легко — достаточно внести взнос за членство в кооперативе – тысячу рублей. Региональное потребительское общество (РПО) «Ваш дом» – учредитель десятка жилищных строительных кооперативов (ЖСК) в Ленинградской области.
Согласно Уставу ЖСК учредители при внесении залоговой базы автоматически становятся членами ЖСК. Пять учредителей (все из РПО) внесли по тысяче и организовали ЖСК «Дивный Яр», еще один человек (тоже из РПО) внес паевой взнос, стало шесть человек. Они провели общее собрание, выбрали себе председателя и приступили к сбору денег, то есть к набору основных пайщиков, предлагая им построить дом в складчину. Собрали около 80 миллионов рублей паевых взносов от более чем шести десятков граждан, автоматически ставших членами ЖСК.
Все оргвопросы строительного кооператива решались в РПО «Ваш дом», ЖСК воспринимался как некая бюрократическая формальная структура, необходимая по закону. Какой закон имеется в виду, пайщики тоже не выясняли — руководство РПО гарантировало, – ну и хорошо, чего заморачиваться, наше дело деньги отдать, а они, типа застройщики, нам все построят и вручат ключи от квартир. Оплата (внесение пая) происходила в основном без участия председателя ЖСК, многие его не видели даже издали и не особо придавали значения его существованию.
Пайщики
Совместное строительство посредством ЖСК позволяет (в теории) приобрести более дешевое жилье, чем участие в долевом строительстве. Долевое строительство регламентируется федеральным законом №214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), а жилищный строительный кооператив работает по Жилищному кодексу и закону «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации».
Тот, кто покупает жилье по 214-му закону (долевое строительство), за свои 20 квадратных метров заплатит от полутора миллионов рублей, а в варианте ЖСК другая система (нет НДС, нет налога на прибыль), позволяющая приобрести жилье дешевле. Пайщик ЖСК заплатит за те же самые 20 квадратных метров всего миллион.
Для пенсионера, который мечтает о хорошей жизни в своей квартирке, полмиллиона имеет значение, разница существенная, поэтому приезжая на участок под Санкт-Петербургом и видя замечательный луг, залитый солнцем, с чудесной перспективой на дальний лес (не зря все это назвали «Дивным Яром»), на котором обещают к декабрю возвести новый дом, люди решают «Берем!». Кто-то продал коммуналку, кто-то квартиру в области, в других регионах, чтобы здесь купить квартиру-студию, кому-то это место удобно, потому что поближе к внукам, кто-то просто вложился из-за ограниченных финансовых возможностей.
Большая часть пайщиков — это небогатые люди — студенты, пенсионеры, матери-одиночки, все те, кто хоть как-то пытается вырваться к лучшей жизни. А получается наоборот. Свои квартиры в «Дивном Яре» ждут не только жители СПб и Ленинградской области, но и в Калининграде, Архангельске, Красноярске и Владивостоке. Мягкие условия рассрочки позволили людям перекрыть недостающие взносы потребительскими кредитами, так что часть пайщиков регулярно выплачивает крупные суммы банкам.
Елена живет на кухне у сына, Олег отдает 70% зарплаты за кредит, Софья продала комнату сына, чтобы сделать ему подарок – студию после армии, Надежда познакомилась со съемным жильем лишь выйдя на пенсию – таких историй более 60-ти.
РПО «Ваш дом» и его юридические детки
Рядом с «Дивным Яром» недостроенный ряд домов. Это ЖСК «Чудная долина», она также имеет отношение к РПО «Ваш дом». Хозяева «Вашего дома» планировали построить разом несколько жилых комплексов, для чего и учредили несколько ЖСК. Но построить не получилось. В основном всей работой во всех ЖСК ведала семья Сидоровых: Александр Сидоров, его бывшая жена и дочь Мария.
С ноября 2014 года пайщики «Чудной долины» начали предъявлять Сидоровым претензии, что называется, наезжать.
Заподозрили неладное, после того как прошел слух, что деньги, поступающие в кассу от пайщиков, даже не вносятся на счет ЖСК, а сами учредители (ЖСК или РПО, что одно и то же) забирают их себе. После этого еще при жизни «Вашего дома» «Чудная долина» отделилась, то есть избрала новое правление и председателя, и пыталась построиться самостоятельно.
У «Чудной долины» построены два с половиной этажа, но по слухам слегка не хватает денег, чтобы завершить строительство. Компания «Ваш дом» заработала настолько негативную репутацию, что ни о какой аккредитации или об ипотеке людям, замеченным в связях с «Вашим домом» и желающим взять кредит на квартиру, банки слышать не хотят. Жилые объекты всех недостроенных ЖСК, которые были учреждены «Вашим домом» внесены в черный список.
Есть полностью построенные ЖСК, но с рядом нерешенных пока проблем для окончательной сдачи дома, есть и виртуальные ЖСК с фактически одним привлеченным пайщиком.
20 марта ОБЭП нагрянул в «Ваш дом» с обыском на улицу Карла Фаберже в Санкт-Петербурге по заявке отдельных пайщиков из «Чудной долины» и из «Солнечного каскада», позже к заявлению против «Вашего дома» присоединились пайщики «Дивного Яра».
Происхождение земли
Земля у «Дивного Яра» есть, но на ней, скажем так, только забор и кони, в смысле, спортивный конный клуб. Площадь под ЖСК «Дивный Яр» 2,21 га.
Эту землю одному из учредителей «Дивного Яра» товарищу Сидорову продала или подарила соседка, владелица расположенных неподалеку таунхаусов, оставила немного себе, а остальное реализовала. Сидоров внес землю своим паевым взносом в ЖСК, и именно на этом участке собирались все построиться и жить долго и счастливо. Как-то так получилось, что председателем ЖСК стала дочка Сидорова, которая сейчас прячется от уголовного преследования где-то, по некоторым сведениям, в Абхазии.
Следствие
Из денег «Дивного Яра» (более 60 пайщиков, кто-то вложился полумиллионом, кто-то тремя миллионами ) «уведено» порядка 80 миллионов рублей.
Факт нарушения прав пайщиков, как говорится, налицо, но уголовное дело долго не возбуждалось, пока не переизбрали председателя ЖСК, не переоформили полномочия в налоговой инспекции и не подали заявления о возбуждении уголовного дела. В начале июня возбуждено уголовное дело. Сейчас готовится акт ревизионных работ для следственного управления, чтобы были основания что-то предъявлять бывшему председателю.
После того, как в «Дивном Яре» избрали новое правление, новый председатель получил выписку из банка, стало понятно, куда уводились деньги со счета ЖСК.
Считалось, что деньги из ЖСК выведены в «неизвестном направлении». На самом деле «неизвестное направление» – это другие ЖСК, организованные РПО «Ваш дом» – «Чудная долина», «Солнечный каскад» и другие. И на банковский счет самого РПО «Ваш дом» тоже переведено около 18 миллионов. Но у пайщиков договора с РПО нет, договор только с ЖСК, и теперь спросить не с кого. Генподрядчику переведено 11.3 миллиона за предпроектные работы. Даже частному лицу – отцу Сидоровой – переводились денежки, пока неизвестно, за что.
Вопрос денежных отношений между РПО «Ваш Дом» и ООО «СК Стройград» – это отдельная тема. С прямой работой по строительству «Стройград» справлялся с трудом.
Над чем следователи работают – их производственный секрет, никакой информации они не выдают. Ведет дело следственное управление Красногвардейского района Санкт-Петербурга, именно в этом районе на улице Карла Фаберже находятся офис и юридический адрес «Вашего дома».
Хотя на самом деле масштаб деятельности этой фирмы намного шире, организовывала она ЖСК в разных районах области. Следы этой компании также всплывали и за пределами области. Нашлись пайщики в Москве с тем же самым логотипом «Ваш дом», но люди другие, другие учредители, другие председатели. Говорят, что пайщики одного из ЖСК в Москве полтора года пытались хоть как-то вернуть деньги.
В итоге, из 300 миллионов пайщики не получили ничего, «Ваш дом» увел их в никуда, а председатель ЖСК взял всю вину на себя, его осудили за неправильное ведение бизнеса. Пять лет за 300 миллионов, рядовому гражданину таких денег за всю жизнь не заработать.
Практически здесь масштаб расследования должен выходить и за район, и за область – на федеральный уровень. В Интернете до сих пор все висит реклама, но телефоны не отвечают и офиса давным давно нет.
В следственном управлении отвечают, что всех, кого надо уже допросили.
Следователь обещает, что когда пройдет следствие, всех виновных найдут, накажут, распродадут их имущество и выплатят пайщикам деньги. Но те, кто проворовался, не дураки. Можно предположить, что они давно все сколько-нибудь значимое имущество переписали на родных, или еще как-нибудь спрятали. Даже если пайщики «Дивного Яра» обнаружат у кого-то BMW, это не окупит им 80 вложенных миллионов.
Следствие началось недавно, а махинации происходили и в прошлом году, и раньше. Недавно бывший председатель (главная подозреваемая Мария Сидорова) выходил на связь с одним из пайщиков через посредников. Говорит — мы бедные несчастные, нас зажали, прижали, давили, унижали.
Она находится, видимо, в Абхазии, во всяком случае номер того телефона, с которого она общалась, был абхазским. То есть она недоступна ни для кого, в том числе для следствия.
Первым председателем в ЖСК «Дивный Яр» был Алмаз Басыров, но он вовремя уволился, возможно, почуяв неладное и сказал – «Я наемный рабочий, я ничего плохого не сделал, я пошел». И следователи к нему не приставали.
Ищем выход
Основная цель пайщиков – получение своего жилья, поэтому они ищут выход.
Новое правление не без труда переоформила «Дивный Яр», восстановило правоустанавливающие документы и реестр пайщиков, закрыло долги ЖСК в налоговой и других организациях, приложило максимум усилий для поиска всех пострадавших.
В процессе работы оказалось, впрочем, что участок находится в статусе сельскохозяйственного угодья. На таком участке строительство запрещено. Новый председатель ЖСК сейчас изыскивает возможность изменить статус земельного участка. Когда-то руководители «Вашего дома» утверждали, что еще в 2014 году было подано заявление о переводе участка в статус населенных пунктов под малоэтажное строительство, что перевод на последней стадии, все уже оплачено и осталось только дождаться подтверждения, чьей-то подписи. Но никаких документов об этом нет. У следователей каких-либо документов о земле получить не удалось.
Администрация стоит в стороне
Пайщики «Дивного Яра» писали эмоциональные письма в администрацию, они хотели получить какую-то, допустим, моральную поддержку, совета, мол, в таких ситуациях делается так-то, так-то, какие-то пути решения, мы можем посодействовать вам в этом, в том. Реакция администраций – областной, районной и поселения — была более, чем сдержанная. Землеустроитель посоветовал ждать, когда из отпуска выйдут начальники.
Письменные ответы примерно такие: «Вы не дольщики, а пайщики, поэтому защиты у вас нет, можете действовать через суд». Градостроительный комитет ответил обманутым пайщикам, что деятельность ЖСК законодательством не регулируется. Пострадавшие пайщики «Дивного Яра» надеются пообщаться с главой администрации и узнать из первых уст, как он видит эту ситуацию.
За перевод земельного участка из сельскохозяйственного угодья отвечает администрация, а конкретно землеустроители в Колтушском сельском поселении. Во Всеволожской администрации оставлено официальное письмо — просьба разыскать (!) заявление на перевод земли. Есть ряд лиц, которые участвовали в подготовке заявления, помнят суматоху, помнят, как сотрудники «Вашего Дома» судорожно собирали миллионы для перевода земли.
Теперь администрация просит подать новое заявление, так как о предыдущем ни слуху, ни духу.
Сами пайщики сейчас достаточно активны, им нужно подготовить новый проект, сделать проектно-сметную документацию. Заинтересована ли администрация в том, чтобы перевести эту землю под малоэтажное строительство? Пока властями вся ситуация воспринимается как внутренние проблемы ЖСК.
Земля принадлежит ЖСК «Дивный яр», но это пока сельская земля. Можно пахать, овощи выращивать. Строить жилье нельзя. Перевести землю в другой статус может администрация, у нее есть градостроительный план. ЖСК «Дивный Яр» в плане пока не значится.
Самое интересное
Бывший председатель «Дивного Яра» в свое время утверждал, что все проплачено, все на последней стадии, «сейчас заберем документацию, и разрешение на строительство и подключение к коммуникациям, все, все». Но правление исчезло в полном составе, документы не доступны, да и доверия к словам бывшего правления никакого нет… В следственном комитете очень много документов, новое правление запрос туда делало, пока ответов нет.
Поговаривают, что губернатор области дал указание приостановить все переводы земли в этом году. Мол, сельскохозяйственная земля должна использоваться под сельскохозяйственную деятельность. Официального постановления пока нет.
Простое решение
«Дивный Яр» надеется на лучшее. Правление ЖСК, избранное самими пайщиками и полностью подконтрольное им, нашло инвестора, договорилось о новом проекте дома. Возможность достраивать дом станет реальностью, когда правительство области (района, поселения) «порешает» проблему с землей.
Пайщики жилищного строительного кооператива, которых закон почти не защищает, рассчитывают только на себя, и земля у них есть.
Только разрешите им на своей земле построить свой дом!
Татьяна РОМАНЕНКО.
На снимке:
есть земля, дома нет.
Фото автора.