Вступил в силу закон, который должен повысить эффективность использования территорий жилой застройки. Но не приведет ли это к изъятию квартир у граждан?
Комплексное развитие территорий жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Помимо этого, по комплексное развитие могут попасть многоквартирные дома, которые не признаны аварийными, но которые соответствуют критериям, установленным решением региональных властей.
Критерии комплексного развития территорий жилой застройки
Критерии комплексного развития территорий будут устанавливаться, исходя из одного или нескольких следующих требований:
- физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное региональными властями значение;
- стоимость капитального ремонта в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает установленную стоимость;
- многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения по типовым проектам с использованием типовых изделий стен или перекрытий;
- дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии либо в них отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения.
Как видим, содержащиеся в законе формулировки довольно размытые и под такие определения могут попасть практически любые многоквартирные дома. Было бы желание, а основания найдутся. Тем более, критерии комплексного развития для всех муниципальных образований будут определять региональные власти. Закон дает право сносить любые дома в целях «обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан».
Изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд
В целях такого комплексного развития территорий земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимого имущества, находящиеся в ее границах могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд. Это касается земельных участков с расположенными на них многоквартирными домами, которые признаны аварийными и подлежащими сносу, или которые соответствуют установленным региональными властями критериям.
Например, многоквартирных домов с высоким физическим износом основных конструктивных элементов, ограниченно работоспособном техническом состоянии или отсутствии централизованных систем инженерно-технического обеспечения. Это означает, что если в многоквартирном доме, к примеру, отсутствует водоснабжение или канализация, то он может попасть в программу комплексного развития территорий с последующим изъятием.
Включение многоквартирного дома в программу комплексного развития
Для принятия решения о включении многоквартирного дома в программу комплексного развития территорий должно быть проведено общее собрание собственников помещений в таком доме. При этом за такое решение должно быть подано не менее чем 2/3 голосов. Взамен собственникам будет возмещена рыночная стоимость квартиры и земельного участка либо предоставлено другое жилое помещение с зачетом стоимости изымаемого жилья.
Предполагается, что при реализации программ комплексного развития людей будут переселять в равнозначное жилье. Однако опыт проведения реновации в столице наглядно свидетельствует, как это происходит на практике. Если собственник жилого помещения в течение сорока пяти дней не заключил договор о переходе права собственности на принадлежащую ему квартиру, его могут обязать к заключению такого договора и освобождении ее в судебном порядке.
Чем грозит собственникам квартир программа комплексного развития
Расселение из аварийного жилья давно служит прикрытием для изъятия жилых зданий и земельных участков. Теперь, когда в законодательстве появился такой критерий как многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам, под него подпадает большая часть жилого фонда российских городов. И для того чтобы изъять недвижимость, уже не потребуется оценивать процент износа здания.
Признание капитального ремонта многоквартирных домов нецелесообразным также предполагает изъятие жилья. Возникает резонный вопрос: за что вносились взносы на капитальный ремонт? Будут ли эти средства возвращены собственникам помещений, раз капремонт не предполагается? Вопрос не праздный, а даже очень наболевший. В противном случае доверие к власти, которое и так невелико, окончательно упадет.