Налог при ипотеке
Нотариальное удостоверение сделок
Ограничение неустойки по ипотеке
Ипотека – это один из видов долгосрочного кредитования в банке. Благодаря такому кредиту можно приобрести жилые и нежилые объекты. Государство тщательно следит за деятельностью кредиторов в сфере недвижимости, поэтому ипотека регулируется Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ. Зачастую этот закон дорабатывается, в него вносятся поправки. Помимо этого, меняется налоговое законодательство и правила Государственной Регистрации недвижимости. Создаются специальные программы для отдельных категорий граждан и дополняются условия кредитования. Поэтому, чтобы вы знали на что обращать внимание при получении ипотеки в 2016 году, мы расскажем вам о самых важных изменениях в законе об ипотеке и сопутствующих поправках в других областях.
Налоговый вычет при ипотеке. Одним из первых нововведений в 2016 году стало то, что с 1 января 2016 года изменились правила налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества. Ранее приобретая недвижимость в собственность вы не платили налог при ее последующей продаже если она находилась в вашей собственности более трех лет. Сейчас минимальный срок владения недвижимостью при котором продавец не облагается налогом при продаже составляет 5 лет. Данное изменение касается только недвижимости приобретенной с 01 января 2016 года.
Но есть и исключения. Имущество которые было получено в собственность по наследству, договору дарения от ближайших родственников, а также в результате передачи имущества плательщику по ренте или по договору пожизненного содержания с иждивением – для этих случаев срок владения недвижимостью, по истечению которого при продаже имущества не будет платиться налог составляет, как и раньше, всего 3 года.
Как это изменение влияет на рынок ипотеки? В первую очередь это затрудняет выбор квартиры, ведь многие продавцы не хотят платить налог и будут ждать истечения указанного срока или попросят вас доплатить сумму налога отдельно к стоимости квартиры. А если продается новостройка со свежим свидетельством о праве собственности, то общий срок ожидания для продавца станет еще больше. Ведь сперва он ждал год или два постройки дома, а теперь еще пять лет с момента регистрации права.
Раньше избежать налога можно было «занизив» стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. Теперь это невозможно.

Налог при продаже недвижимости в 2016 году, теперь исчисляют или из договорной цены или из кадастровой стоимости объекта (с понижающим коэффициентом), в зависимости от того, какая цена больше. Специально для этих целей была проведена государственная кадастровая оценка и она практически равна рыночной стоимости недвижимости.

Если сумма в договоре больше кадастровой стоимости, то налог составит 13% за минусом 1.000.000 рублей (налоговый вычет) или за минусом расходов по предыдущей сделке на выбор продавца. Например:

Стоимость в ДКП – 5.000.000 рублей и она выше кадастровой стоимости.
Налог рассчитывается:
1. От 5.000.000 минус 1.000.000 (налоговый вычет) = 4.000.0000.
Налог составит 13% от 4.000.000, то есть 520.000 рублей.
2. Если квартира приобреталась скажем за 3.500.000 рублей до этого, то:
От 5.000.000 минус 3.500.000 (предыдущий расход) = 1.500.000
Налог составит 13% от 1.500.000, то есть 195.000 рублей.

Если в договоре вы укажете сумму меньше, чем стоимость имущества по кадастровой выписке, то налог рассчитают от кадастровой стоимости умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Налог составит 13% за минусом 1.000.000 рублей (налоговый вычет) или за минусом расходов по предыдущей сделке на выбор продавца. Например:

Стоимость в ДКП 1.000.000 рублей т она ниже кадастровой стоимости (занижение).
Кадастровая стоимость 6.000.000 рублей.
1. Налог рассчитывается от 6.000.000 умноженных на 0,7 = 4.200.000
Минус налоговый вычет 1.000.000 = 3.200.000
Налог составит 13% от 3.200.000, то есть 416.000 рублей.
2. Если квартира приобреталась ранее скажем за 3.500.000 рублей, то:
Налог рассчитывается от 6.000.000 умноженных на 0,7 = 4.200.000
4.200.000 минус 3.500.000 (предыдущий расход) = 700.000
Налог составит 13% от 700.000 рублей, то есть 91.000 рублей.

По сути налоговая рассчитывает сумму от 70% кадастровой стоимости жилья, а также позволяет вам использовать 1.000.000 рублей налогового вычета или вычесть предыдущие расходы. Поэтому в данный момент нет смысла указывать стоимость в договоре купли-продажи меньше, чем 70% от кадастровой стоимости.

Ограничение неустоек по ипотеке. Еще одним важным изменением в щаконе об ипотеке стало принятие в июне 2016 года Государственной думой закона об ограничении максимального размера неустоек по ипотечным договорам, в случае, если будут нарушены условия договора. Теперь размер неустойки по ипотечному кредитному договору не должен будет превышать ключевую ставку, установленную Центральным банком России на день заключения кредитного договора. В случае если проценты по кредитному договору не начисляются, то размер неустойки не должен превышать 0,6% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения условий кредитного договора. Ранее банки сами устанавливали размеры неустойки и случалось, что люди попавшие в трудную ситуации в итоге оказывались должны банку суммы намного превышающие изначальный кредит и проценты по нему.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. В 2016 году также вступил в силу закон о том, что все сделки по отчуждению недвижимости находящейся в общедолевой собственности подлежит нотариальному удостоверению. Федеральный закон 172 регламентирует нотариальное удостоверение всех сделок с долями недвижимости, даже в том случае, если все собственники недвижимости являются участниками сделки. Данная услуга у нотариуса обходится недешево, стоимость ее складывается из установленного процента от стоимости продажи недвижимости, плюс установленного тарифа и сопутствующих расходов.
То есть если у вас не один продавец, а несколько (муж и жена, родственники и пр.), то больше нельзя заключить договор купли-продажи в простой письменной форме в банке. Обязательно идти к нотариусу и проводить сделку у него по его форме. Конечно же это негативно влияет на рынок ипотеки. Во-первых, это удлиняет срок выхода на сделку. Удостоверить подобную сделку имеет полномочия далеко не каждый нотариус, это может сделать только нотариус территориально закрепленный по адресу недвижимости. Сперва его нужно найти и записаться на прием. Далее банку и нотариусу нужно согласовать приемлемую форму договора, чтобы были учтены пожелания банка, нотариуса, продавца и покупателя. И это чаще всего также занимает несколько дней. Во-вторых, это дополнительные расходы (около 25.000 рублей), которые скорее всего лягут на плечи покупателя, т.к. продавцы действуют по принципу «вы покупаете – вы и платите».

Военная ипотека не будет отображаться в кредитной истории. Летом 2016 года Министерство обороны подготовило законодательную инициативу о том, что данные о военнослужащих, которые оформили «Военную ипотеку», следует убрать из кредитной истории. Данная законодательная инициатива была вызвана тем, что военнослужащие не участвуют в выплате кредита, так как за них это делает «Росвоенипотека». В случае если данный законопроект будет принят, то данные о «Военной ипотеке» больше не будут передаваться в бюро кредитных историй. Если данная информация ранее уже была внесена в кредитную историю, то любой военнослужащий сможет написать заявление с требованием исключить из нее военную ипотеку.
Данные изменения в законодательстве об ипотеке и смежных областях влияют на рынок ипотечного кредитования как положительно, так и отрицательно. Какие-то из них возможно еще подвергнутся доработкам и станут лучше. Так или иначе все их стоит учитывать при оформлении ипотеки. Мы надеемся, что наша статья об измениях в законе об ипотеке в 2016 году вам в этом поможет.