2014 год был, что ни говори, богат событиями для рынка недвижимости, и неудивительно, что одно из нововведений несколько потерялось на этом фоне. А ведь начиная с 1 января регистрация сделок с недвижимостью, теоретически, сократилась до одного дня. Всего и требуется — нотариус, деньги, программное обеспечение и, наверное, смелость стать одним из первых. Похоже, чего-то из списка населению не хватает — ажиотажа не произошло.
Само по себе событие для покупателей и продавцов недвижимости, вроде бы, положительное: в сделке появляется материально ответственный участник — нотариус. «Росреестр ответственности за чистоту титула не несет. Риелторы имеют ресурс для проверки чистоты титула, но они сами — лица в сделке материально заинтересованные, при этом материальной ответственности также не несут (да-да, есть страхование профессиональной ответственности риэлтера, но поди взыщи). А нотариус отвечает имуществом, — рассуждает генеральный директор петербургской компании "Терра Инкогнита" Сергей Федоров. — Выходит, что несмотря на то, что архивы по-прежнему в распоряжении Росреестра, орган регистрации фактически перекладывает на частный институт нотариата функцию проверки чистоты титула, увеличивая при этом скорость процедуры».
| Титул собственности имеет двойное значение: во-первых, это документ, дающий право на землю, недвижимость, другое имущество; а во-вторых, законное, имеющее юридическое подтверждение, право на владение каким-либо имуществом. То есть, проверка «чистоты титула» — это, по сути, гарантия того, что право собственности переходит на законных основаниях и сделка не будет затем оспорена. |
И это немаловажно: например, в Петербурге со сроками регистрации известные проблемы, подчеркивает эксперт, приводя пример из собственной практики уже как покупателя: в сентябре документы на регистрацию приняли, в декабре выдали, а в свидетельстве датой регистрации числится сентябрь.
«В Москве как таковых очередей для физических лиц нет: весь прием осуществляется через МФЦ, — говорит начальник юридического департамента компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. — Но существует реальная проблема сроков получения документов после регистрации, так как доставка зарегистрированных документов назад в МФЦ может растянуться от трех до 10 дней. В Московской области очереди зависят от конкретного города. Документы можно легко подать, а с получением их после регистрации та же история — обратно в МФЦ они могут идти от трех до 10 дней».
Получается, что продавцам и покупателям недвижимости одновременно упростили процедуру, сократили ее сроки, плюс имущественной ответственностью нотариуса гарантировали чистоту сделки, дело только в том, чтобы оплатить все эти блага по нотариальному тарифу?
«Закон 457-ФЗ от 29.12.2014 добавил в статью 13 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" новый абзац, согласно которому государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных нотариусом в электронной форме, проводится не позднее, чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, — дает пояснения Светлана Матвеева, заместитель генерального директора "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" по юридическим вопросам. — Но для реализации указанного права нотариусу необходимо получить в порядке, установленном законом, электронную цифровую подпись, а также установить соответствующее программное обеспечение. Пока эта возможность отсутствует практически у всех нотариусов, к которым мы обращались с таким вопросом».
Строго говоря, на этом разговор можно бы и закончить, имея в виду, как быстро у нас обычно устраняются всякого рода «технические причины». Однако, раз уж нотариат не только материально ответственен, но еще и заинтересован, и тоже материально, возможно, это поспособствует быстрому решению технических вопросов. Так что самое время получить представление о дальнейшем развитии событий. Это тем более интересно, что его пока не имеют ни риэлторы, ни юристы.
Вовремя
Понятно, что при покупке и продаже недвижимости, особенно в массовом сегменте, первый принципиальный вопрос — цена. Но сразу же возникающий второй — время, которое тратится на сделку. Те, кто следит за оценкой ситуации на рынке, уже знает популярную мантру: «В кризис есть время для спокойного, обстоятельного выбора». А когда выбор сделан, главное, чтобы от него не отказались остальные участники, особенно если это длинная «альтернативная» цепочка. Сокращение сроков возможной регистрации до одних суток, по идее, помешает развалиться многим из таких сделок.
«Еще с 1 сентября 2013, в силу изменений в ГК РФ, нотариальное удостоверение означает проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение. Таким образом, работа Росреестра сводится к техническим операциям по внесению необходимых сведений в ЕГРП, а при электронном формате взаимодействия с нотариусами и этот процесс должен значительно ускориться», — полагает Дарья Погорельская, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЦ-Девелопмент».
«Если Росреестр справится с нагрузкой — а в последние пару месяцев в его работе было несколько серьезных сбоев, связанных с электронными базами, то нововведение можно оценить только положительно, — рассуждает в том же русле Александр Баженов, партнер юридической компании "Некторов, Савельев и партнеры". — С одной стороны, для тех, кто хочет сделать все быстрее, появляется новая возможность, с другой — Росреестр будет получать документы, уже прошедшие предварительную проверку. Думаю, проблемы могут возникнуть только в связи с техническими сложностями у Росреестра».
«До введения Гражданского кодекса 1996 года все сделки подлежали исключительно нотариальному заверению. Для нотариусов, после упразднения государственных нотариальных контор, это был хороший заработок, — вспоминает Анна Трубина, ведущий юрисконсульт юридического департамента Kalinka Group. — В 1996 году у них этот хлеб отобрали. Нотариусы долго возмущались по этому поводу, пытались продавить свою позицию, чтобы вернуть сделки к нотариальному удостоверению, — не вышло. Зато теперь, если людям важен срок регистрации сделки, то они смогут обратиться к нотариусам, и те ускорят процесс». Конечно, за скорость надо платить, подчеркивает эксперт, но если раньше граждане платили взятку в карман регистраторам, то сейчас ускорить процесс за деньги можно легитимно.
А что еще изменится при новом порядке? Участники рынка представляют себе процесс немного по-разному. По крайней мере, пока.
Удостоверяя чистоту намерений
«Организация сделки станет более простой, поскольку физлицам не нужно будет обращаться самостоятельно в госорганы и формировать пакет документов, все это за них сделает нотариус. И самое главное — нотариус будет нести ответственность за юридическую чистоту сделки, поскольку он будет обязан произвести юридическую экспертизу всех документов. Так покупатели минимизируют свои риски при приобретении недвижимости», — считает Алексей Артошин, заместитель генерального директора Est-a-Tet по маркетингу и PR.
Не во всем согласна с ним Светлана Матвеева: «Сама процедура удостоверения сделки осуществляется не в день приема посетителя. Как правило, у него берут документы, называют список недостающих — в обязательства нотариуса не входит сбор документов, таких, например, как выписка из домовой книги. И только после сбора всего пакета нотариус назначит сторонам дату для подписания договора».
Для подачи документов по «ускоренному» варианту необходимо, чтобы у этого же нотариуса была зарегистрирована и сделка по отчуждению имущества. Пошлина же за удостоверение рассчитывается от кадастровой стоимости объекта, подчеркивает эксперт.
Александр Румянцев, руководитель проектов практики «Юридическое и налоговое сопровождение» консалтинговой группы «НЭО Центр», считает, что новый порядок не так и сильно скажется на безопасности сделки. «Для установления прав конкретного лица на недвижимость нотариус пользуется теми же данными из реестра (ЕГРП). И если запись в реестре в последующем будет оспорена, нотариальное оформление сделки не даст другой стороне никаких преимуществ. Полагаю, что нововведения существенно не повысят процент обращения к нотариусам за удостоверением сделок — категоричен он. — Этого можно было бы добиться, если бы нотариусы повышали качество своих услуг. Однако по причине низкой конкуренции и жесткого регулирования их деятельности со стороны нотариальной палаты, нотариусы в этом не заинтересованы».
Что касается материальной ответственности нотариусов, отмечает Игорь Тареев, юрист ORDO Group, до сих пор ответственность нотариуса согласно закону обеспечивалась его имуществом, а также личной и коллективной страховкой. Теперь же создан еще один уровень защиты — Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, куда граждане смогут обращаться, если для погашения ущерба, возникшего вследствие ошибки нотариуса, других инструментов будет недостаточно.
Только обращаться туда пока что без толку, — говорит Наталья Шаталина: «Имущественную ответственность несут нотариусы из фонда, который только будет создан в 2016 году. Поэтому, пока нет фонда, нет смысла говорить о надежном и тем более эффективном инструменте по защите сделок».
Защита от защитника
Что касается страхования гражданской ответственности нотариуса, минимальный размер страховой суммы по таким договорам сейчас установлен в два миллиона рублей для нотариусов, работающих в городе, полтора миллиона — на селе, подчеркивает адвокат фирмы «ЮСТ» Екатерина Яковлева. «Таким образом, на практике не исключены случаи, когда страховой суммы будет недостаточно для возмещения реального ущерба, а страховое возмещение осуществляется в размере реально понесенного ущерба, но в пределах страховой суммы», — говорит эксперт. Это еще один аргумент против того, чтобы считать участие нотариуса в сделке гарантированной защитой интересов остальных участников.
Итак, пока в принципе представляется затруднительным давать адекватные оценки и похожие на правду прогнозы в связи с вдруг — кстати, не исключено, неожиданно для них самих — расширившимися возможностями нотариусов. Эти возможности, свидетельствуют участники рынка, плохо оформлены и технически, и «процедурно», а главное, в практике накопилось известное количество нотариальных безнаказанных ошибок. Что еще более запутывает перспективы, казалось бы, прогрессивного начинания.
«Споров много, —говорит Александр Баженов. — Случаи, когда успешно оспаривались сделки с недвижимостью, удостоверенные нотариусом, нередки и неоднократно встречались в нашей практике в последние пару лет. Недобросовестные нотариусы периодически используются как фактор, в случае спора подтверждающий добросовестность приобретателя. Касательно ответственности нотариусов, эта норма используется довольно редко, и еще более редко — с положительным результатом для лица, которое пыталось взыскать с нотариуса свои убытки».
В основном практика оспаривания сделок строится на установлении дееспособности или недееспособности продавца, завещателя, дарителя, передавшего полномочия по доверенности, рассказывает Зиннур Зиннятуллин, адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры»: «Это связано с тем что, нотариусы фактически не устанавливают дееспособность при составлении и заверении полномочий от продавца к поверенному. Нотариусы должны проверять дееспособность при заверении полномочий, однако эта обязанность зачастую не соблюдается, поэтому "черные риэлторы" отчуждают имущество по доверенностям, выданным недееспособными собственниками».
|
Технически нотариус не может переслать документы в электронном виде в Росреестр, так как у нотариусов нет такого программного обеспечения, да и у самого регистратора оно старое. Вывод такой: закон приняли, а технически не потрудились решить вопрос. Выход пока только один: составлять нотариальный договор и сдать в Росреестр на регистрацию на три рабочих дня. Ускорение процесса в регистрационной палате в среднем обойдется в 150 000 рублей, а если договор нотариально заверен, риэлтеры возьмут тысяч 15. Сотрудник одного из крупных московских агентств недвижимости на условиях анонимности |
«Главным критерием для наступления ответственности является наличие вины нотариуса, которую нужно доказать. Практика привлечения нотариуса к ответственности крайне редка, нам известен один случай, когда нотариус был привлечен к ответственности по наследственному делу, — констатирует Светлана Матвеева. — От случаев же мошенничества на рынке недвижимости никто не застрахован, и нотариуса также могут обмануть. И попробуйте, докажите здесь вину нотариуса, вся вина будет на мошеннике-продавце. Относительно страхования ответственности нотариуса — это не новый инструмент, это требование к нотариусам было и до 1 января. Другой вопрос, что в нашей практике пока не было ни одного случая привлечения нотариуса к имущественной ответственности. Опять же, в законе не прописан механизм выплаты страховки, не указаны сроки, порядок предъявления претензий, сроки ответа и рассмотрения. В связи с этим полагаем, что это "рекламно-маркетинговый ход" для привлечения клиентов».
Видимо, чтобы популяризировать данную услугу и порядок, нотариальные тарифы на удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества вместе с введением нового порядка были снижены, добавляет заместитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.
Как же поступить торопящимся закрыть свои сделки сейчас? За всем богатством маркетингового выбора — альтернативы нет. «Нотариусы говорят, что кто-то пустил слух, что электронная подача уже заработала. И в минувшую пятницу испытали невиданный интерес со стороны клиентов и агентов. Однако Росреестр пока не готов к электронному документообороту, — говорит генеральный директор Первого ипотечного агентства (Петербург) Максим Ельцов. — К тому же, сразу получить выписку ЕГРП нотариусу удается не всегда, форма 9 тоже нужна в оригинале. Так что работают они пока как раньше — участники сделки приносят полный пакет документов, нотариус оформляет сделку, которая подлежит регистрации в трехдневный срок. Революционное нововведение, похоже, не заработало».