Брать ипотечный кредит — дело рискованное. За те 10-15-30 лет, на которые обычно рассчитана ипотека, ситуация как в стране, так и в личной жизни заёмщика может кардинальным образом измениться. Потеря высокооплачиваемой работы, здоровья, помощи от родственников — все это может привести к ситуации, когда платить по кредиту будет просто нечем. Как выйти из такой ситуации с минимальными потерями?
Есть четыре наиболее распространенных варианта: попросить у банка реструктуризации долга, продать ипотечную квартиру самостоятельно или ждать, когда банк продаст ее на торгах по соглашению сторон или по решению суда Правовая инструкция 9111.ru расскажет о том, как это происходит.
Реструктуризация долга
Если финансовое положение заемщика не позволяет ему больше выплачивать ипотечный кредит, можно попросить банк реструктуризовать долг. Банки охотно идут на эту процедуру, потому что дожидаться банкротства заемщика им не выгодно, так как банки зарабатывают на процентах по кредиту терять которые не хочется, да и перспектива судебного взыскания и реализации залогового имущества не самая радужная.
Обычно под реструктуризацией долга подразумевается увеличение срока кредита с пропорциональным уменьшением ежемесячного платежа. Например, заемщик, рассчитывая на высокий заработок, взял вредит на 10 лет с ежемесячным платежом 50 тысяч рублей. После реструктуризации платеж может быть уменьшен, например, до 25 тысяч, а срок кредита увеличен до 30 лет. Это позволит заемщику снизить кредитную нагрузку, а со временем, в случае улучшения финансового положения, ипотечный кредит можно погасить досрочно.
Еще банк может предложить какое-то время выплачивать только проценты по кредиту — это поможет тем заемщикам, у которых финансовые трудности носят временный характер.
Самостоятельная продажа ипотечной квартиры
Если же финансовое положение заемщика настолько ухудшилось, что денег на оплату кредита не хватит даже в случае его реструктуризации, то без продажи ипотечной квартиры обойтись вряд ли удастся. Сделать это лучше самостоятельно, получив предварительно согласие банка. В таком случае квартира будет продана с минимальными потерями, а заемщику не придется оплачивать судебные издержки и расходы на проведение торгов, которые в соответствии со статьей 59 Закона «Об ипотеке» составляют 3% от стоимости реализованного имущества.
Важно знать, что согласие банка на продажу ипотечной квартиры не означает, что проценты по кредиту можно не платить. В случае просрочки платежей в соответствии с кредитным договором банк будет начислять заемщику пени в соответствии с условиями договора. При этом квартира, находящаяся в залоге у банка, далеко не самое востребованное предложение на рынке недвижимости, хотя рынок таких квартир постепенно формируется, а схема продажи уже отработана банками и агентствами недвижимости При продаже придется предусмотреть скидку в размере 10-15%, иначе реализация квартиры может затянуться на много месяцев. Искать покупателей лучше через крупное агентство недвижимости, которое уже имеет опыт подобных продаж, в которых есть масса нюансов.
Вырученные средства пойдут на оплату долга по кредиту, а оставшиеся деньги достанутся экс-заемщику. В некоторых случаях, например, если ипотека бралась несколько лет назад под строящееся жилье, а теперь продается уже готовая квартира, то даже с учетом скидки заемщик может остаться в выигрыше.
Кстати, по такой схеме можно продать не только квартиру в построенном доме, но и право требования по договору долевого участия.
Продажа ипотечной квартиры по соглашению сторон
Продажей квартиры по соглашению сторон занимается не заемщик, а специальная организации, которая действует от имени банка, например Российский аукционный дом. Обычно квартиру заемщику предлагают продать на торгах, когда он перестает платить по ипотечному кредиту или несколько раз допускает просрочку по выплатам. Для заемщика продавать квартиру таким образом менее выгодно, чем сделать это самостоятельно (есть в этом случае вообще уместно говорить о выгоде), однако взыскание залогового имущества через суд может оказаться еще более худшим вариантом. Хотя при желании заемщик может обратиться с иском в суд.
Реализация залоговой квартиры на торгах происходит в соответствии со ст. 59 закона «Об ипотеке». Для оценки такой квартиры привлекают профессионального оценщика, а стартовую цену делают на 20% ниже его оценки.
Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.
Если на торгах продать квартиру не удастся (будет меньше двух участников, стартовую цену никто не поднимет или победитель торгов вовремя не расплатится), будут назначены повторные торги, а стартовая цена на них будет уменьшена на 15%. Если и в таком случае продать квартиру не получится, то банк будет иметь право самостоятельно выкупить ее со скидкой 25% от первоначальной цены лота на первых торгах. Вырученные деньги пойдут на оплату долга, процентов и затрат на торги. Остаток вернутся заемщику.
Стоит сказать, что продажа квартир на аукционах в России не пользуется широкой популярностью, поэтому вариант, когда после двух несостоявшихся торгов квартира за бесценок уходит банку, — очень вероятен. На сайте 9111.ru немало вопросов к юристам от людей, которые оказались в такой ситуации.
Продажа ипотечной квартиры по решению суда
Часто бывает, что денег на оплату ипотечного кредита нет, а купленная в кредит квартира является единственным жильем у заемщика. Переезжать просто некуда. В таком случае в ответ на обращение банка о взыскании залогового имущества можно обратиться в суд с просьбой о предоставлении отсрочки. Это поможет выиграть время, например, если заемщику необходимо вступить в наследство, за счет которого можно вновь начать платить ипотеку, или требуется время для продажи автомобиля или другого имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 54 закона «Об ипотеке» суд может предоставить отсрочку по взысканию залогового имущества до года, если заемщик предоставит суду уважительные причины. Какие причины считаются уважительными, в законе не сказано, но судебная практика показывает, что тот факт, что ипотечная квартира является единственным жильем, или, например, наличие несовершеннолетних детей к таковым относятся.
При этом на время отсрочки за должником сохраняются обязательства по выплате кредита. Таким образом, по истечению отсрочки положение заемщика, если ему не удастся решить свои финансовые проблемы, может значительно ухудшиться, ведь к не выплаченным процентам прибавятся пенни.
Если за время отсрочки заемщик не сможет начать выплаты и погасить образовавшийся долг, процесс взыскания возобновится в судебном порядке. Квартиру выставят на торги, по результатам которых, как и в случае продажи по соглашению сторон, квартира либо отойдет новому покупателю, либо банку с скидкой 25%. Вырученные деньги пойдут на погашение долга и процентов, оплату судебных издержек и затрат на проведение торгов. Оставшиеся деньги вернут заемщику, однако чаще всего происходит наоборот — вырученных от продажи ипотечной квартиры средств не хватает, и заемщик еще остается должен банку некоторую сумму.
Потом начинается процесс выселения из квартиры Практика показывает, что при выселении из ипотечных квартир тот факт, что это жилье является единственным, и в нем проживают несовершеннолетние дети, не имеет значения. «Банку совсем неинтересно, куда выселяют должников. На практике выселяют на улицу. Даже если жилье единственное», - комментирует юрист 9111.ru Егор Блинов.
Более того, банки лоббирует принятие поправок в жилищный кодекс, в соответствии с которым должников по ипотеке можно было бы выселять еще до проведения торгов. Пока же приставы начинают исполнительное производство после получения судебного решения