Менее 30 дней остается до завершения публичного обсуждения законопроекта, предусматривающего взимание налога с граждан при продаже недвижимости по стоимости ниже кадастровой оценки. Эксперты считают, что его принятие лишит массу людей возможности купить жилье для себя и своих детей.
Инструмент для фискалов
Довольно острую реакцию экспертов рынка недвижимости вызвал проект Федерального закона № 550945-6 «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса Российской Федерации в части введения прогрессивной шкалы налога на доходы физических лиц», автором которого выступил заместитель руководителя думской фракции «Справедливая Россия» Олег Нилов. Если говорить коротко и сжато, то предполагается, что в случае его принятия всем гражданам придется в обязательном порядке указывать в договорах купли-продажи недвижимости исключительно реальные цены на объекты и платить соответствующий налог. Чем это чревато? Во-первых, продолжая говорить простым языком, на популярной схеме заработка на недвижимости путем ее покупки на стадии котлована придется, по всей видимости, поставить крест.
Теперь расставим официальные акценты. Основная причина паники среди населения и «брожения умов» специалистов кроется в одном предложении (цитата): «В случае если при продаже объекта недвижимого имущества доходы налогоплательщика составляют менее кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрации перехода права собственности на соответствующий объект, умноженной на понижающий коэффициент 0,7».
В переводе на нормальный русский язык это выглядит как элементарное математическое уравнение с неравенствами.
Пример №1. Предположим, гражданин Иванов купил «убитое» жилье за один миллион рублей, привел его в божеский вид и потом продал за полтора. Логично, что его чистый доход – 500 тысяч. Но налоговики, в полном соответствии с предлагаемым Ниловым ФЗ, говорят: «Согласно официальной оценке, кадастровая стоимость объекта составляет 1 миллион 200 тысяч. Применяя понижающий коэффициент, получаем цифру – 840 тысяч рублей. Вот с этой суммы и платите, гражданин, 13%».
Пример №2. Семья Петровых решила поправить свое финансовое положение и заключила договор долевого участия с компанией «Икс». Вложив, например, нажитые непосильным трудом (или взятые в кредит) полтора миллиона рублей в проект на стадии котлована (не зря же риэлторы твердят, что вложение в недвижимость надежнее банковских депозитов), они три года ждут завершения строительства и переуступки права собственности. «Вот, – мечтают они, – сейчас быстренько готовую квартиру примерно за два с половиной миллиона продадим, «хрущебу» свою реализуем, и купим нормальную «трешку» или домик. А в ДКП укажем миллион. А что, многие так делают». Но тут на горизонте появляются уже знакомые нам фискалы и говорят примерно следующее: «Граждане, по состоянию на начало этого года кадастровая стоимость квартиры составляет 3 миллиона рублей. База для налога – 2 миллиона 100 рублей. Так что платите-ка соответствующий налог».
Но это еще не все. Дополнительная особенность данного законопроекта в том, что «законом субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен продаваемый объект недвижимого имущества размер понижающего коэффициента, указанного в настоящем пункте, может быть повышен вплоть до 0,9 или уменьшен вплоть до 0». Трудно представить себе хотя бы одного руководителя субъекта федерации, который упустит возможность получить дополнительный доход в казну и сделает коэффициент равным нулю. Скорее, последний будет только расти до 0,9.
Конечно, в документе содержатся и условия освобождения граждан от уплаты налога по обновленной системе. Во-первых, он не будет взиматься, если продается единственное жилье гражданина (или то, которое имело такой статус не ранее 1 года назад). Во-вторых, если стоимость квартиры (или нескольких объектов) не превышает 5 миллионов рублей. В-третьих, если жилье находилось в собственности минимум 3 года (но, опять же, решением местных властей этот срок может быть установлен и на более высокой отметке – вплоть до 10 лет).
Мнения участников рынка
Многие эксперты, непосредственно связанные с продажами жилья, уверены, что принятие этого законопроекта без доработок сильно ударит по и так сотрясаемому со всех сторон рынку недвижимости.
Кирилл Морозов, независимый риэлтор из Подмосковья:
- Налог достаточно серьезно ударит в первую очередь по обычным гражданам. Если его будут уплачивать те, кто возвел перепродажу квартир в новостройках в ранг бизнеса, это один вариант. Они сумеют его каким-то образом «амортизировать». А как быть с теми, кто вкладывается в «котлован» в надежде обеспечить жильем своих детей? Нередко случается, что в силу различных жизненных сложностей такое жилье приходится срочно и задешево продавать. А тут жесткая привязка к кадастру – и неподъемный для большинства налог.
«И, кстати, до сих пор непонятно, кто и как формирует эту пресловутую кадастровую стоимость, – продолжает специалист. – Лично я знаю такой случай: есть два садовых товарищества, условно «А» и «Б». Так вот, товариществу «А» уже более 5 лет, там ухоженная территория, прекрасные дороги, налажена коммунальное обслуживание и до города 5 километров. А вот товариществу «Б» всего три года. Там ни дорог, ни благоустройства нормального, только коммуникации (и то не все). Но кадастровая стоимость объекта в «А» в два раза ниже, чем в «Б». Как-то не совсем логично. Видимо, если налог будут брать в такой форме, продавцам из «Б» еще предстоит в суде доказывать, что кадастровая стоимость их объектов завышена по отношению к рыночной».
Кроме того, уверены специалисты, в законопроекте есть отсылки к местным властям, что в разы увеличивает коррупционную составляющую. Людмила Никифорова из агентства «XXI век» приводит характерный пример: в пригороде Краснодара чиновники заказывали кадастровую оценку подрядной организации, в итоге она получилась довольно высокой. «На вопрос, как получились такие цифры, представитель подрядчика ответил, что они просто взяли самые высокие с портала Avito», – комментирует специалист.
Представитель одного из центров оформления недвижимости, Александр Федотов, считает, что данный налог выгоден не государству как таковому, а его отдельным ведомствам. Его аргументация такова: увеличение налога автоматически снижает инвестиционную привлекательность сегмента рынка. Неизбежно упадет спрос на покупку жилья на начальных этапах строительства, а это неминуемо отразится и на общих объемах его возведения, да и на смежных отраслях, поскольку каждый рубль, вложенный в сегмент, дает в среднем около 5 рублей прибыли в инфраструктуре вокруг объекта, производстве стройматериалов и т.д.
Представители риэлторских кругов из Санкт-Петербурга уверены, что освобождаемые законопроектом от налогов 5 миллионов рублей несущественны для мегаполисов и крупных городов России. «Да, жители средних и мелких городов могут расслабиться. Но у нас, да и в той же Москве нормальное жилье трудно найти меньше чем за 6-7 миллионов рублей. А что говорить о таких городах как Красноярск и Екатеринбург? В этих регионах цены могут дать фору и московским», – заявляют они.
Но главный недостаток документа, заключает Кирилл Морозов, в том, что он принудит застройщиков компенсировать риски падения спроса на новостройки, увеличивая стоимость квадратного метра. Вслед за «первичкой» потянется вторичный рынок, считает эксперт, а это может и придать дополнительное ускорение инфляции. Хотя это, как уверен эксперт, произойдет и так, учитывая, что с подачи Антона Силуанова с вероятностью до 90% в ближайшее время в России может быть снова введен налог с продаж в размере до 3%.