Количество пустующих офисов класса А достигло 25% — как в кризисном 2009 году
Юлия Погорелова
В Москве пустует четверть дорогих офисов. Такая ситуация уже наблюдалась в столице однажды — в кризисном 2009 году. Эксперты также отмечают падение с начала года спроса на такие объекты среди арендаторов. При этом снижение арендных ставок не дает результатов.
Уровень свободных площадей в сегменте офисов класса А составляет 25%, подсчитали в компании S.A. Ricci. Аналитики уточняют, что в последний раз такая высокая степень вакантности была зафиксирована в разгар кризиса в 2009 году.
Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», подтверждают, что свободных офисов класса А сейчас на рынке довольно много.
По их словам, с начала 2013 года ежеквартально количество введенных в эксплуатацию офисных площадей превышало объемы поглощения более чем в 1,5 раза.
В начале этого года разрыв значительно увеличился. Как пояснила «Газете.Ru» заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук, в первом квартале этого года на рынок было выведено около 130 тыс. кв. м офисов класса А, тогда как арендовано и куплено в 2,5 раза меньше — немногим более 50 тыс. кв. м.
Интерес со стороны арендаторов и покупателей офисов сократился и на фоне нестабильной политической и экономической ситуации.
В начале 2014 года ряд компаний отказались от переезда или перенесли подписание договора аренды на неопределенный срок.
Помимо этого в структуре запросов арендаторов также произошли изменения: более востребованными были офисные здания класса В, указывают аналитики компании Knight Frank.
Экономические трудности вынуждают арендаторов помещений класса А включать режим экономии и переориентироваться на оптимизацию затрат.
«Они прибегают к субаренде излишних помещений, настаивают на снижении арендной нагрузки и пересмотре арендных ставок. Также в последнее время популярным стал переезд компаний из дорогостоящих офисов А-класса, расположенных в пределах СК, в зоны СК-ТТК и ТТК-МКАД», — рассказывает заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Роман Щербак.
По его словам, часто арендаторы переезжают в офисы аналогичного класса, но экономят на ставке за счет смены локации.
Существенный объем свободных офисов на рынке – не единственные кризисные явления. Эксперты отмечают значительное увеличение сроков экспонирования бизнес-центров.
«Если несколько лет назад более 40% офисных площадей сдавалось в аренду еще во время строительства и бывали случаи, когда все площади сдавались в аренду до введения офисного здания в эксплуатацию, то сегодня введенные в эксплуатацию бизнес-центры могут ждать своих арендаторов 1,5–2 года», — рассказывает партнер S.A. Ricci Алексей Богданов.
Собственники помещений уже готовы предоставлять скидки арендаторам. В процессе переговоров в зависимости от ситуации дисконт может составлять 10–15%.
По прогнозам экспертов, в ближайшее время уровень вакантных площадей может продолжить увеличиваться. В связи с этим возможно понижение стоимости аренды.
По оценкам Алексея Богданова, доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А к концу 2014 года может возрасти до 26%, а на фоне роста вакантных площадей будет происходить плавное снижение арендных ставок.
Как отмечает Лада Белайчук, средняя цена аренды офисов класса А за год уже снизилась как минимум на 10%.
«Если собственники помещений продолжат политику снижения арендных ставок и предоставления скидок, то это подстегнет активность арендаторов. Однако учитывая, что в сентябре ожидается выход на рынок крупных офисных проектов, уровень вакантности в лучшем случае сохранится на уровне 25%», — считает эксперт.
Помимо офисов кризис наблюдается и в традиционно популярном формате стрит-ритейла.
Интересно, что в первую очередь он затронул главную торговую улицу столицы — Тверская практически пустует.
Как писала ранее «Газета.Ru», арендаторы помещений на Тверской вынуждены съезжать из-за высоких ставок аренды. На арендаторов также повлияла нестабильная экономическая ситуация — из-за роста курса доллара рентабельность торговых точек здесь падает. Чтобы сохранить арендаторов, владельцы помещений на центральной улице будут вынуждены привлекать их за счет более низкой ренты.
При этом, по данным компании «Магазин магазинов», за год стоимость аренды на Тверской уже снизилась на 15–20%.
Однако, как отмечают эксперты компании, в целом по рынку снижения ставок не наблюдается, и Тверская является скорее исключением.
Снижение ставок в первую очередь коснулось четной стороны Тверской улицы, так как с самого начала ставки там были выше по сравнению с нечетной стороной. На четной стороне Тверской от Охотного Ряда до Пушкинской площади год назад арендные ставки составляли $5–7 тыс. в год 1 за кв. м, сейчас — уже $4,5–5 тыс. в год за «квадрат».