Гипертрофированно высокая доля собственного жилья оказывается тормозом развития
Кирилл Янков
Принято считать, что массовая приватизация квартир в 1990-е и курс на обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий собственными квартирами — одно из немногих реальных достижений посткоммунистической социальной политики. Доля населения, живущего в частном жилье, уже превысила 85%.
Однако, если мы посмотрим, как в Европе соотносится доля собственников недвижимости и ВВП на душу населения, мы увидим интересную картину — существенную обратную корреляцию между этими величинами. Чем страна богаче — тем меньше, оказывается, там собственников.
Свое или съемное
В странах с более высоким ВВП на душу населения не водится какая-то другая порода людей, равнодушная к собственному жилью. Но это вполне естественное для каждого стремление реализуется там по-другому.
Во-первых, стремятся в развитых странах, как правило, к собственному дому, а не к квартире. За исключением желающих жить в центральных частях крупнейших городов, квартира, как правило, предмет аренды, а не предмет собственности.
Во-вторых, люди, арендующие жилье, не являются какими-то лузерами, как это выглядит в России. Поэтому не зазорно отложить приобретение дома на потом, чтоб легче было переехать в другой город или страну, если там найдется работа получше. Немаловажно, что за рубежом арендуют жилье, как правило, не у частных лиц, а у фирм-домовладельцев, в доходных домах. Но в России доходные дома до сих пор ассоциируются с дореволюционными временами, сейчас аренда в таком доме — редкое исключение.
Попробуем разобраться в том, почему чрезмерно высокая доля собственного жилья может негативно влиять на экономическое развитие.
Очевидно, что приобретение собственного жилья существенно снижает мобильность, возможность переехать в другой город или даже в другой район крупного города, туда, где есть подходящая и интересная работа. Ведь имеющуюся квартиру надо продать, что непросто само по себе, а если она является предметом залога ипотечного кредитования — процесс продажи дополнительно усложняется. Арендатору квартиры поменять ее, как правило, проще. Дополнительным негативным эффектом являются повышенные нагрузки на транспортную инфраструктуру, когда владельцы жилья, вместо смены квартиры поближе к работе, преодолевают каждый день значительные дистанции в пути на работу и обратно.
Кроме того, собственнику жилья сложнее поменять место жительства не только географически: сложнее ему и улучшить свои жилищные условия. Квартиру, в том числе и с помощью государственных мер поддержки, приобретают тогда, когда детей в семье еще нет или есть один ребенок. Мало кто может приобрести ее «на вырост» — с учетом возможного увеличения семьи, да и квартир более чем с тремя спальнями, рассчитанных на большую семью, на рынке очень мало. (Даже владельцу частного дома тут проще — к дому обычно можно сделать пристройку, или переоборудовать чердак в мансарду, или в крайнем случае утеплить веранду, превратив ее в комнату.) В пределах разумного — гипотеза о том, что раннее приобретение молодой семьей собственной квартиры (как правило, небольшой) — один из факторов, сдерживающих в этой семье последующее деторождение.
Долгосрочная политика
Почему же, несмотря на эти достаточно очевидные факторы, российская модель обеспечения жильем так перекошена в пользу собственности?
Наверное, главная причина состоит в интересах застройщиков. Дома для продажи квартир окупаются значительно быстрее домов, предназначенных для сдачи в аренду, — это непреложный факт. Изменить эту ситуацию могли бы, во-первых, другие потребительские установки, а во-вторых, иная государственная политика.
Что касается потребительской установки — она полностью нацелена на собственное жилье, совпадая здесь с интересами застройщиков. Съемщики квартир чувствуют себя в сравнении с собственниками какими-то неполноценными людьми, собственная квартира стала маркером жизненного успеха. Позднесоветская формула этого успеха — «квартира, дача, машина» — для средних слоев, по существу, не претерпела изменений. Примечательно, что в опросе ВЦИОМа 2011 г. «Собираетесь ли вы улучшать свои жилищные условия?» все варианты ответов связаны с приобретением, варианта ответа «собираюсь арендовать жилье» просто нет.
Повлиять на изменение ситуации здесь могла бы государственная политика, но она плетется в хвосте как потребительских установок, так и интересов застройщиков. Меры государственной поддержки по обеспечению граждан жильем направлены почти исключительно на стимулирование собственного жилья, а не аренды, аренда — как социальный наем — предусматривается для наименее обеспеченных, но никак не для среднего класса. Справедливости ради надо отметить, что государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» говорит о доведении к 2020 г. доли вновь построенного арендного жилья до 10%, но даже если это будет достигнуто (при том что рычагов влияния в эту сторону на интересы застройщиков в программе нет), принципиально ситуация не изменится.
Государственную политику в сфере обеспечения граждан жильем пора принципиально менять. Ориентацию на ипотеку должна сменить ориентация на доступную аренду жилья.
Господдержка аренды жилья должна стать основным видом поддержки не только для бедных, но и для среднеобеспеченных слоев, а особенно для молодых семей. Стимулировать ипотеку следует только для семей не менее чем с тремя-четырьмя детьми, при этом акцент с приобретения квартир надо перенести на приобретение собственных домов.
С этой же целью надо эффективнее использовать инструменты территориального планирования, определяя в каждом муниципальном образовании территории и участки, где многоквартирные дома для продажи строить нельзя.
Краткосрочные меры
Такие меры носят долгосрочный характер, позитивный эффект от них будет, но лишь спустя годы и десятилетия. Поэтому нужны и другие, приводящие к быстрым эффектам меры в сфере стимулирования мобильности людей, привязанных к собственному жилью, а также по облегчению для них улучшения жилищных условий.
Во-первых, надо, как это ни банально звучит, улучшать транспортное сообщение, особенно в крупных агломерациях.
Во-вторых, для тех владельцев квартир, кто решился снять жилье получше или поближе к новой работе, сдав при этом свое, надо прекратить попытки облагать выручку от сдачи налогом на доходы физических лиц. Для этого следует предусмотреть налоговый вычет в размере платы за арендуемое жилье для тех, кто одновременно и снимает, и сдает жилье. Конечно, мало кто и сейчас платит налог с таких доходов, но предлагаемая мера — важный стимул не стесняться снять более подходящую для семьи квартиру, легально сдав при этом кому-то другому собственную.
В-третьих, надо принять меры господдержки для стимулирования своего рода «трейд-ин» на рынке недвижимости, когда застройщик — продавец новой квартиры выкупает у покупателя его старую, которую тот имел счастье (или несчастье) приобрести раньше.
И конечно, надо влиять на изменение потребительских установок, пропагандировать аренду жилья как достойную альтернативу его покупке.
Гипертрофированно высокая доля собственного жилья оказывается не только благом, но и тормозом развития. Надо не стесняться признать это и поменять приоритеты жилищной политики.
Автор — директор по экономической политике Центра стратегических разработок